Alan Zheng - Toronto Real Estate

外国人海外买家税


1. 什么是非居民投机税，安省海外买家税？

非居民投机税全称是Non-Resident Speculation Tax，简称NRST，是安大略省对外国房地产买家征收的15％税赋。 NRST适用于2017年4月21日或之后交割房子的所有符合条件的外国买家。比如一栋多伦多100万加币的房产，外国买家就需要缴纳15万的NRST税。
NRST通常通过买方的房地产律师支付。除此之外，在安省买房还需要支付安大略省级土地转让税，在多伦多市买房还要支付适用的多伦多市的土地转让税。安大略省新建或重新装修的房屋也可能受联邦商品和服务/协调销售税（GST / HST）的约束。

2. 为什么安大略省强制实施NRST？

安大略省政府表示，为了应对本地对房地产市场的担忧以及房价的快速上涨，因而实施NRST。其目的是阻止安大略房地产市场的投机活动，特别是外国买家的投机。财政部长在2017年4月27日介绍安省财政预算案时说：“政府担心非居民投资者 – 主要是出于投机目的购买安大略省的房屋。”有趣的是，该省还没有引用任何数据或统计数据来支持NRST。

3. 我需要支付NRST吗？

如果您对以下三个问题中的每一个回答“是”，您就需要支付NRST费用：
你是外国实体还是外国实体的受托人（“应纳税受托人”）？
根据加拿大移民法，如果您不是加拿大公民或永久居民，您就是“外国实体”。这与您是否为加拿大税务居民的性质不同。
外国实体包括未在加拿大注册成立的公司（加拿大证券交易所上市公司除外），在加拿大注册成立但完全或部分受外国实体控制的公司，以及由外国实体直接或间接控制的收入税收目的。
如果您是外国实体并且为其他人（实际拥有人）持有该财产的所有权，则您是应纳税受托人。如果您是加拿大公民，加拿大永久居民或为外国实体受益人拥有信托产权的公司（对于房地产投资信托等广泛持有的投资工具的受托人有例外），您也是应纳税受托人。
举个例子：
如果四个人一起买安省的一个住宅物业，其中一人是一个获得该物业的25％份额，且是外国实体，则NRST将适用于转让对价的100％。也就是说，15%的外国买家税，不能免。作为加拿大公民的买方，您需要与外国实体共同负责支付NRST。
因此，如果您与除配偶以外的其他人购买房产，请检查他们是否是外国实体，外国公司或应税受托人。如果需要其它人共同购买，才有资格获得贷款，而该人是外国实体，应该就后果咨询律师的建议。
请注意，NRST也适用于未注册的外国买家实权转让（unregistered transfers of a beneficial interest to foreign buyers）。例如，如果加拿大公民最初购买物业没有被要求支付NRST，并且随后给外国实体提供实际权益而不将其归为所有权，则可能发生这种情况。
为了协助执行NRST，政府已经在2016年5月5日之后强制要求提供买方公民身份，移民身份和任何受益人信息的声明。此声明在房屋交割前必须提交。
你是否正在购买6个以下单元的住宅物业？
NRST适用于购买包含一个以上、六个以下独立单元的住宅物业，例如独立和半独立式住宅，联排别墅和公寓单元。
这也包括双链，三链，四链，五链和六链。同时购买六个以上单位的买家（例如公寓中的多个单位）应该就NRST是否适用咨询律师。
NRST不适用于多住宅出租公寓，农用地或商业用地。
您是否在大金马蹄地区内购买？
NRST适用于大金马蹄地区，是大多伦多周围的地区，由以下城镇组成：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington和York region(包括万锦，列治文山，旺市，奥罗拉，新市）。 具体请参考本文中的地图

4. 有豁免吗？

是。以下几类人可能被豁免：
1）已经被安省省提名项目OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）正式接受的申请人士；
2）已经取得难民身份的人士；
3）本人为外国人，但是是加拿大公民和永久居民的配偶，或是上述1）或2）的配偶。

5. 如果我支付了NRST，后来成为居民或公民，是否可以退？

是。NRST支付的退款可用于：
1)买房后4年内成为公民或永久居民；或者
2)留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身份学习2年以上；或者
3)工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。
根据联邦所得税和GST / HST有关房地产问题的经验，外国实体必须有足够的文件证明其有资格获得回扣。

如果您有打算购房，但是对外国买家税有疑问，请联系我647-877-9311.