政策大转向: 加拿大拟放开外国买家购买新房, 多伦多楼花真的有救了吗？

政策大转向: 加拿大拟放开外国买家购买新房, 多伦多楼花真的有救了吗？

加拿大政府对房地产市场的态度正在出现明显的转变。11月5日公布的2026年联邦预算案提出, 将外国买家购买现有住宅和二手房的禁令再延长两年至2029年1月1日, 但同时也对计划对新建住宅给予豁免。也就是外国买家重新获得购买加拿大新建住宅的资格, 虽然仍然不能购买二手住宅。但是这个政策转向具有很大的意义。过去几年, 加拿大政府一直试图限制海外资金进入民用住宅市场来控制价格过度上涨, 现在却开始让海外资金重新进入新房市场。为什么政府突然改变方向? 我的理解是政府仍然想继续限制海外买家与本地家庭竞争现有住房, 但同时利用海外资本支持正在陷入困境的新房建设行业。该项政策目前仍然只是预算案中的提议, 并没有正式成为法律。新建住宅的具体定义, 豁免日期, 楼花合同和转让交易怎么处理, 都还需要等待后续立法细则。

这个政策变化背后, 其实反映了加拿大房地产市场面临的矛盾。过去几年, 为了抑制房价上涨, 政府实施外国买家禁令, 提高外国买家税费, 以来减少投机需求。但当房地产市场持续调整, 新房销售放缓, 开发商融资困难, 项目推迟甚至取消的时候, 政府又面临另一个问题: 如果没有足够的新房销售, 开发商就无法继续建设, 而住房供应不足的问题也难以解决。尤其是高层公寓项目, 开发商通常需要达到一定的预售比例, 才能获得融资。过去海外投资者和本地投资者都是楼花市场的重要参与者, 当投资需求明显减少, 整个开发模式就出现压力。最近有不少房地产经纪将这次预算案解读为政府向海外资金重新开启大门, 我认为这个方向值得关注, 但不能把允许海外买家购买新房, 简单理解成政府能够直接救活所有卖不出去的楼花。真正决定项目能否继续建设的, 仍然是销售价格, 建设成本, 投资回报, 融资条件和最终买家的实际需求。

这里还有一个很多海外买家容易忽略的问题: 联邦外国买家禁令和安省外国买家税, 是两回事。即使未来联邦政府允许符合条件的外国买家购买新建住宅, 也不代表安省25%的非居民投机税会自动取消。按照目前的安省规定, 符合征税条件的外国买家购买住宅, 仍然可能需要缴纳25%的NRST, 而且这笔税是在正常土地转让税之外额外计算的。以一套100万加元的新房为例, 如果买家需要交付25%的外国买家税, 仅这一项就会增加25万加元的额外成本, 还没有计算正常土地转让税, 律师费和其他交易费用。部分买家可能符合特定豁免或退税条件, 但不能简单地假设所有海外投资者都会获得优惠。因此, 联邦政府即使真的打开新房市场, 实际能吸引多少海外买家, 还要看安省税收政策是否调整, 银行愿意提供多少贷款, 以及海外投资者是否认为加拿大新房仍然具有合理的投资回报。

再看看多伦多房地产市场目前的情况。根据十月份最新公布的数据, 大多伦多地区共成交5,603套住宅, 同比下降7.9%; 平均成交价为1,024,108加元, 同比下降2.7%; 新挂牌数量14,173套, 同比减少11.9%; 活跃挂牌25,098套, 同比减少10%。目前市场库存约4.6个月。虽然成交量和房价同比下降, 但经过季节性调整之后, 十月份成交量和价格比九月份出现了一些改善。我认为, 这说明市场可能正在逐步寻找新的供需平衡, 但还不能据此判断市场已经触底。尤其值得注意的是, 新挂牌数量下降并不代表所有卖家都急于出售, 有些业主可能因为目前价格低于预期, 选择继续持有, 出租或者暂时撤盘。市场供应减少可以为价格提供一定支撑, 但只有当买家需求同步恢复时, 才可能形成更持续的反弹。

公寓市场仍然是目前GTA房地产调整最明显的部分。十月份大多地区公寓成交1,385套, 同比下降10.4%, 平均成交价621,400加元, 同比下降5.8%。相比之下, 独立屋成交2,693套, 同比下降4.4%, 平均成交价1,310,627加元, 同比下降3.2%。从这些数字可以看出, 公寓市场无论是成交量还是平均价格, 调整幅度都比独立屋更明显。背后的原因很清晰。过去很多小户型公寓主要面向投资者, 购买时考虑的是租金收入, 未来升值以及转售机会。现在房价调整, 管理费和融资成本却没有同步大幅下降, 部分公寓的租金收入难以覆盖每个月的持有成本。如果投资者既看不到稳定的现金流, 又担心未来转售价格继续下跌, 就不会因为政府提出一个外国买家豁免方案而马上入场。

不过, 最近的租赁市场出现了一个值得关注的变化。根据11月5日公布的全国租金报告, 多伦多十月份公寓及出租公寓的平均挂牌租金达到每月2,590加元, 同比上涨1.6%, 这是连续32个月同比下降之后首次恢复正增长。两居室平均挂牌租金达到2,971加元, 同比上涨2.8%; 三居室达到3,643加元, 同比上涨4.3%。相比之下, 一居室租金仍然同比下降1.2%, 说明租赁市场的恢复并不均衡。更重要的是, 大多伦多其他一些城市的租金仍然同比下跌, 不能把多伦多市内租金提高直接理解为整个GTA租赁市场已经反弹。我认为, 租金出现改善是一个积极信号, 特别是面积较大, 适合家庭居住的单位, 可能比小户型更有韧性。但这组数字反映的是挂牌要价, 并不是实际签约租金。对于已经持有投资公寓的业主来说, 租金上涨当然有帮助, 但每个月能否实现正现金流, 仍然取决于实际租金, 贷款利息, 管理费, 地税和空置风险。仅凭一个月的租金数据, 就宣布公寓投资市场已经见底还是不够的。

更值得注意的是, 开发商已经开始重新考虑未来应该建设什么样的房子。最近有媒体报道, 北约克一个新住宅项目选择推出31套以三居室为主的公寓镇屋, 强调院子, 地下室和车库等家庭实际需要的空间, 而不是继续集中建设小面积投资型公寓。我认为, 这种产品方向的变化, 比单纯讨论外国买家什么时候会进入市场更值得关注。过去几年, 许多公寓项目为了降低总价, 提高投资者购买能力, 把户型越做越小。但房地产最终还是要满足居住需求。如果一个家庭需要两三个卧室, 足够的储物空间, 以及孩子能够活动的地方, 即使一套小公寓的单价看起来便宜, 也不代表它符合实际需要。现在开发商开始重新重视适合家庭居住的镇屋和较大户型, 实际上是在回应市场需求的变化。未来真正有竞争力的新房, 未必是每平方尺最便宜的项目, 而是总价, 户型, 交通和生活便利程度能够满足真实买家的物业。

利率和就业市场, 则是我认为未来几个月更值得关注的风险。加拿大央行10月28日将政策利率上调25个基点至2.5%, 这是2023年7月以来首次加息。美国方面, 美联储早在9月16日已经加息, 将联邦基金利率目标区间提高至3.75%至4.00%。最新公布的美国10月份就业数据显示, 新增就业16.5万人, 失业率降至4.1%, 说明美国劳动力市场仍然具有一定韧性, 也可能支持美联储维持相对紧缩的货币政策, 甚至进一步加息。但加拿大的情况并不完全相同。11月6日公布的就业数据显示, 加拿大10月份就业人数减少4,700人, 失业率从6.5%上升至6.7%。虽然就业人数整体变化不大, 但失业率连续第二个月上升, 说明就业市场仍然承受压力。美国经济相对强劲, 加拿大就业却开始显露疲态, 这种差异意味着两国央行未来可能面对不同的政策选择。对多伦多房地产市场来说, 我更关注的是加拿大就业能否保持稳定, 以及房贷利率能否逐渐回到一个家庭可以长期负担的水平。即使未来外国买家能够重新进入新房市场, 如果本地家庭的收入增长跟不上生活成本和房贷支出, 房地产市场也很难出现全面而持续的复苏。

那么, 外国买家如果真的可以重新购买加拿大新房, 会不会成为多伦多公寓市场的转折点? 我认为, 答案要分两个层面来看。对开发商来说, 扩大潜在买家范围确实可能带来帮助, 尤其是一些尚未达到预售要求, 仍需要资金支持的项目。如果海外资金能够重新进入合资格的新房市场, 部分项目可能更容易完成预售, 获得融资并启动建设。但对整个公寓市场来说, 影响未必同样明显。首先, 政策目前尚未正式实施; 其次, 安省外国买家税仍然可能构成很高的交易成本; 第三, 即使新房市场获得豁免, 也不代表海外买家能够自由购买二手公寓。对于投资者而言, 购买新房还需要考虑交房时间, 未来市场供应, 租金回报以及转售限制。如果楼花价格明显高于附近已经建成的二手公寓, 单靠放宽外国买家资格, 并不足以让投资者忽略价格差距。

对于准备购买楼花的本地买家, 我认为也不需要因为政策消息而急着做决定。现在不少新房项目提供价格优惠, 升级配套或其他销售奖励, 但买家需要比较的是最终净购房成本, 而不是宣传材料上的折扣数字。特别要注意新房HST处理方式, 开发商调整费, 交房时间, 贷款估值以及合同中的转让条款。对于海外买家, 最重要的是在签订合同之前确认自己是否具有合法购买资格, 以及最终交房时可能承担的联邦和省级税务责任。对于已经购买楼花, 正在等待交房的投资者, 也应该重新评估银行估值和实际持有成本, 而不是把希望全部寄托在外国买家重新入场或未来房价反弹上。

对于正在出售二手公寓的业主, 这次政策变化未必能够直接帮助卖房。如果外国买家禁令按预算案提议延长至2029年, 现有住宅市场的海外买家仍然受到限制, 二手房主要还是依赖符合资格的本地自住买家和投资者。所以卖家的重点仍然应该放在合理定价, 物业状况以及与附近竞争房源的比较上。不过, 也不能因为公寓价格已经调整, 就认为所有公寓都没有机会。地段好, 户型实用, 管理费合理, 租赁需求稳定的物业, 未来仍然会受到买家欢迎。反过来, 如果一栋楼同时有大量相似小户型挂牌, 而且租金回报不理想, 即使整体市场改善, 这类单位也可能继续面对价格竞争。

我认为, 这次预算案最值得关注的, 不是外国买家什么时候能够回来, 而是政府开始承认, 新房市场不能只靠限制需求来解决住房问题。过去的政策重点是阻止资金进入住宅市场, 现在却试图区分新房和二手房, 让海外资金参与增加住房供应。这是一个值得注意的政策转向, 但真正的效果还需要时间验证。十月份GTA成交量同比仍然下降, 公寓价格继续承压; 另一方面, 多伦多租金开始出现改善, 部分开发商正在重新设计更符合家庭需求的产品, 挂牌供应也比去年减少。这些信号说明市场正在变化, 却还不足以证明公寓市场已经迎来反转。

我的判断是, 2027年多伦多新房市场能否出现转机, 关键不在于政府是否欢迎外国买家, 而在于新房价格能否重新匹配真实需求, 开发商建设成本能否下降, 以及融资和租金回报是否具有吸引力。如果这些问题没有解决, 即使外国买家禁令放宽, 也未必能让大量积压的楼花迅速售出。反过来, 如果政策真正落地, 融资环境逐步稳定, 开发商推出更多适合家庭居住, 价格合理的产品, 市场也可能逐渐找到新的平衡。预算案确实为海外资金重新进入加拿大新房市场画出了一扇门, 但门能不能真正打开, 打开之后又有多少人愿意进来, 现在还不能下结论。如果连本地投资者都觉得楼花价格太高, 租金回报不划算, 单靠海外买家回来, 真的能救得了多伦多的公寓市场吗?