大多伦多近六成社区房价跌超20%，这5个多伦多社区却价格坚挺

大多伦多近六成社区房价跌超20%，这5个多伦多社区却价格坚挺

过去几年，一谈到大多伦多房地产市场，大家最关心的往往是房价从2022年的高点跌了多少。但最近我仔细分析了大多伦多346个社区的成交数据，发现一个更值得关注的现象：虽然大部分社区都经历了明显的价格调整，但多伦多有少数社区的平均成交价不仅没有大幅下跌，甚至已经超过2022年上半年的水平。其中有5个社区特别引起我的注意，分别是Kingsway South、Casa Loma、Little Portugal、Crescent Town和Corso Italia-Davenport。这些社区的房价、住房类型和买家群体都有很大区别，但过去四年的表现却明显好于大多伦多整体市场。为什么同样经历了利率上升和房地产市场调整，有些社区的平均房价跌了30%以上，而另一些社区却基本守住了价格？

先看整体数据。在我研究的346个社区中，从2022年上半年到2026年上半年，典型社区的平均成交价下跌了约21.5%，接近59%的社区跌幅超过20%，只有11个社区的平均成交价仍高于2022年上半年。不同地区之间的差距也很明显。宾顿（Brampton）的典型社区平均房价跌幅达到31.2%，而多伦多市中心区域约为16.5%。与此同时，卡利登（Caledon）、皮克灵（Pickering）和奥沙瓦（Oshawa）的部分社区，房价跌幅甚至接近40%。这也是为什么我一直认为，单纯用大多伦多平均房价来判断房地产市场，很容易产生误解。即使两个买家都在2022年花了差不多的钱买房，一个选择奥沙瓦，另一个选择多伦多成熟社区，四年后的结果也可能完全不同。

这5个多伦多社区，为什么房价坚挺不跌呢？先看看这5个表现相对稳定的社区。以下数据比较的是2022年上半年与2026年上半年的平均成交价，每个社区在2026年上半年大约有19至30宗成交。

2022年至2026年，5个房价表现较稳定的多伦多社区

Kingsway South：2026年上半年平均成交价 $2,466,185，较2022年上涨10.6%。

Casa Loma：平均成交价 $2,214,417，上涨7.2%。

Little Portugal：平均成交价 $975,913，上涨5.4%。

Crescent Town：平均成交价 $695,448，上涨3.9%。

Corso Italia-Davenport：平均成交价 $1,195,310，仅下跌1.2%。

其中，位于多伦多西部怡陶碧谷（Etobicoke）的Kingsway South表现最突出，平均成交价比2022年上半年高出10.6%，市区的Casa Loma则上涨7.2%。这两个都是发展成熟的社区，街道绿树成荫，房屋各具特色，而且可以大规模开发新住宅的土地相对有限。对于希望住在成熟社区、又需要方便前往多伦多市中心的买家来说，这些条件可能具有一定吸引力。但我并不认为，仅凭这些优势就能解释它们为什么守住了房价，因为多伦多其他一些同样高档、同样成熟的社区，表现却相当不同。

例如，在多伦多中城区和北约克，Lawrence Park South的平均成交价下跌了19.5%，St. Andrew-Windfields下跌19%，Bedford Park-Nortown也下跌16.7%，后者在2026年上半年共有46宗成交。这些社区同样拥有成熟的住宅环境、不错的地理位置和相对有限的土地供应，但房价调整幅度明显更大。在我看来，这说明一个社区即使地段好、环境成熟、房屋价格高，也不能保证在市场下行时一定能够保值。疫情期间房价究竟涨了多少、近期成交的是哪一类房屋，以及当前买家愿意支付什么价格，都会影响最终的市场表现。

更值得注意的是，表现较好的社区并不全是豪宅区。Little Portugal的平均成交价约为97.6万加元，比2022年上涨5.4%；Crescent Town的平均成交价约为69.5万加元，上涨3.9%；Corso Italia-Davenport则基本持平，只下跌了1.2%。这些社区的住房类型和买家需求各不相同，但在大多伦多普遍经历明显调整的背景下，平均成交价却保持了相对稳定。它们靠近市区、交通便利、生活设施成熟，可能是吸引买家的部分原因，不过我认为不能简单地把这些因素当成价格稳定的全部解释。至少从数据来看，房价高的社区不一定更抗跌，一些价格相对亲民的社区反而表现不错，而部分传统豪宅区却经历了较大幅度的调整。

当然，分析这些数字时还需要注意一个问题：我们比较的是不同时期的平均成交价，并不是同一套房屋在2022年和2026年的实际价值变化。尤其是半年只有二三十宗成交的社区，几套价格特别高的房子就可能明显拉高平均值。Kingsway South就是一个例子，虽然平均成交价上涨10.6%，但其中位成交价实际上比2022年略低。因此，我更倾向于认为这个社区整体价格表现相对稳定，而不是说每套房子都升值了10%。

另外，我认为还必须考虑装修因素。从最近的市场表现来看，现在能够卖出较好价格的房屋，很多都经过比较全面的装修和升级，有些甚至明显好于2022年成交的同类房屋。这意味着，部分较高的成交价格可能来自业主投入的装修成本，并不完全代表房屋本身的市场价值上涨。不过，买家对装修和房屋状况的要求在整个大多伦多地区都普遍提高，并不只是这5个社区才有这种变化。因此，装修差异虽然会影响价格比较的准确性，却未必能够解释为什么不同社区之间会出现如此明显的表现差距。对于买家和卖家来说，真正判断一套房子的价值，仍然需要比较位置、户型、面积、房屋状况和装修水平相近的成交案例，而不能只看社区平均价格。

为什么外围郊区的房价跌得更厉害？要理解不同社区之间的差异，我认为必须回头看看2020年和2021年的房地产市场。当时疫情改变了很多人的工作和生活方式，房贷利率降到历史低位，越来越多人开始寻找面积更大、有后院的房屋。奥沙瓦、宾顿、皮克灵和卡利登等外围地区突然吸引了大量买家。特别是当居家办公成为可能之后，很多人不再需要每天开车或乘坐公共交通前往多伦多市中心。相比市区面积较小的房屋，外围郊区的大独立屋看起来非常有吸引力，加上当时融资成本很低，买家能够申请更高额度的房贷，市场竞争迅速升温，不少社区的房价在短短两年内大幅上涨。

但是，当利率开始快速上升，整个市场的购买力也随之发生变化。以前能够负担120万加元房屋的家庭，在房贷利率提高后，可能已经无法通过相同金额的贷款审批。买家减少，竞价竞争减弱，而疫情期间涨得最猛的社区，往往也面临更大的价格回调压力。现在回头看，部分外围社区当时的房价上涨速度，实际上很难长期维持。

具体数据非常明显。奥沙瓦Windfields社区在2022年上半年的平均成交价约为113万加元，到2026年上半年已经降至71.2万加元，跌幅达到37.1%。Caledon East下跌39.7%，Rural Pickering下跌38.8%，宾顿Heart Lake East也下跌35.2%。可以想象，2022年有两个买家都花了120万加元买房，一个买在多伦多成熟社区，另一个买在疫情期间价格快速上涨的外围社区。四年过去，即使当初的购买价格差不多，两套房子如今的市场表现也可能相差很大。当然，每套房屋的具体情况不同，不能直接套用社区平均跌幅，但这种地区之间的明显差异值得认真研究。买房不能只看同样预算能买多大的面积，还应该考虑这个社区在过去几年已经涨了多少，以及当时的价格是否具有长期支撑。

我在数据中还发现一个值得注意的规律。跌幅最大的15个社区，在2019年至2021年期间的典型房价涨幅达到44.6%；而表现最稳定的15个社区，同期涨幅只有22.5%左右。也就是说，疫情期间涨得越猛的地方，之后往往也跌得越深。不过，这只是一个中等程度的关联，并不能解释所有社区之间的差异。利率、房屋供应、买家需求变化，以及不同阶段成交房屋类型的变化，都可能影响最终结果。但至少这一点值得买家记住：如果一个社区在短短两年内出现非常大的价格涨幅，我们就需要认真考虑，这种上涨究竟来自长期真实需求，还是主要依赖当时特别宽松的融资环境。

房价跌了30%，就代表现在值得买吗？我还把2026年的房价与2019年进行了比较，希望了解疫情之前和现在的实际差距。按照本次分析采用的时间范围，加拿大消费者物价指数（CPI）累计上涨约24.6%。但在346个社区中，有186个社区的平均房价涨幅低于通胀，约占全部社区的54%。换句话说，如果考虑过去几年整体物价上涨所造成的货币购买力变化，大多伦多超过一半社区的房价，实际上已经回到或低于2019年的实际价格水平。对于业主来说，这可能有些意外，因为有些房屋虽然今天仍然比2019年卖得贵，但如果把通胀计算进去，实际购买力不一定增加。我认为这是分析房地产长期表现时很容易被忽略的一点，我们不能只看名义价格上涨了多少，还应该考虑这些钱今天究竟值多少。

不过，我也不认为一个社区从2022年高点下跌30%甚至40%，就一定代表房价已经便宜。奥沙瓦就是一个很好的例子。虽然当地部分社区从高点出现了明显回调，但其典型社区的平均成交价仍比2019年高出大约40%，明显超过同期通胀。Clarington和Whitby也出现类似情况。相反，多伦多市中心部分社区虽然从2022年高点下跌得没有那么多，但考虑通胀后，实际价格水平反而已经低于2019年。这说明房价从高点跌得多，并不一定意味着现在被低估。有些地区之所以跌得厉害，可能正是因为疫情期间涨得太多。如果要判断目前的价格是否合理，我们仍然需要研究最近的实际成交、家庭负担能力、市场库存，以及当地买家对不同住房类型的真实需求。

对于准备买房的人来说，我认为这5个社区最重要的启示，是买房不能只比较房屋面积和挂牌价格，还要认真研究社区本身的市场变化。疫情期间，很多家庭希望用同样的钱买到更大的房子，这完全可以理解，尤其是需要更多居住空间的家庭。但过去几年的调整已经说明，房屋面积更大，并不代表它的市场价值一定更稳定。如果我今天帮助买家比较两个社区，除了看学校、交通、房屋状况和周边生活设施，我还会特别关注这些社区在2019年至2022年之间涨了多少，之后又跌了多少，目前有多少同类房屋正在出售，以及在今天的经济环境下，还有多少买家愿意为这个位置支付相应的价格。

这并不意味着我认为所有人都应该购买多伦多市区的房子，更不代表外围郊区没有投资或自住价值。事实上，许多外围社区有不错的学校、生活环境和家庭住宅，而且经过这几年的价格调整，一些地区的住房负担能力已经有所改善。真正重要的是了解自己买的是什么，以及今天的成交价格是否合理，而不是因为一套房子比2022年便宜了几十万，就直接认定它是一笔划算的交易。对于自住买家来说，适合自己的生活方式和长期家庭需求，同样是决定买房地点的重要因素。

对于准备卖房的业主来说，我认为也需要重新认识自己社区的市场表现。我经常遇到一些卖家，仍然记得2022年初邻居的房子卖出了多高的价格，希望自己的房子今天也能卖到类似水平。对于少数价格表现相对稳定的成熟社区来说，这样的期望未必完全不现实。但如果房屋所在社区在疫情期间经历了快速上涨，之后又出现较大幅度的调整，那么2022年的成交价格很可能已经不能代表今天的市场价值。即使在同一个社区，房屋装修、土地面积、内部格局、维护状况和挂牌竞争情况，也都会明显影响最终成交价。我始终认为，卖家最应该参考的是最近真正成交的同类房屋，以及目前市场上与自己竞争的物业，而不是几年前市场最疯狂时期的价格。

分析完这346个社区，我最大的感受并不只是多伦多有5个社区守住了价格，而是同样一轮房地产市场调整，对不同地区造成的影响竟然如此不同。有些传统豪宅区表现稳定，也有一些经历了较大的下跌；有些价格相对亲民的社区守住了房价，而另一些则出现明显回调。疫情期间的涨幅能够解释其中一部分差异，但并没有一个简单公式可以告诉我们，未来哪个社区一定会表现最好。对我来说，这项研究再次说明，房地产市场分析不能只停留在大多伦多整体成交量和平均房价上，真正有价值的信息往往隐藏在每个社区自己的历史价格和成交数据中。

未来几年，大多伦多房地产市场仍然会受到房贷利率、就业、人口变化、住房供应和买家需求等因素影响。我不会因为这5个社区过去四年表现较好，就认为它们未来一定继续上涨，也不会因为一些外围社区已经跌了30%以上，就断定它们还会继续下跌。市场每个阶段的条件都不同，过去的表现只能提供参考，不能直接当作未来的预测。

我认为，今天买房真正应该问的，不是这套房子比2022年高点便宜了多少，而是为什么买家仍然愿意住在这个社区、今天愿意支付什么价格，以及这种需求未来能否持续。 对于卖家来说，道理也是一样。理解自己所在社区的真实市场价值，远比单纯关注大多伦多平均房价的涨跌更有意义。

数据说明：本文根据大多伦多346个社区的平均成交价格进行分析，主要比较2022年上半年与2026年上半年的市场表现，并参考2019年和2021年的历史数据。文中5个社区属于价格表现相对稳定的代表，并非全部346个社区的严格前五名排名。由于不同时间成交房屋的类型、装修状况及成交数量可能不同，社区平均价格变化并不等于同一套房屋的实际升跌幅。文章所列数据主要用于分析市场趋势，不代表对未来房价的预测。