GTA房市最坏的时候过去了吗? 加息之后, 2027年会迎来转机吗?

GTA房市最坏的时候过去了吗? 加息之后, 2027年会迎来转机吗?

多伦多房地产市场正在进入一个值得重新观察的阶段。过去一年, 房价持续调整, 成交量低迷, 部分在2021至2022年高位买入的房主开始面对续贷压力和房屋净值缩水的问题。与此同时, 十月份GTA成交量出现环比回升, 新挂牌数量同比减少, 房价也出现了一些改善。美国中期选举刚刚出现重大政治变化, 民主党取得国会参众两院控制权, 意味着特朗普政府未来在贸易政策和立法方面将面对更强的国会制衡。加拿大央行则在10月28日将基准利率上调至2.50%, 这是2023年7月以来首次加息。一边是可能改善加拿大经济和贸易环境的政治变化, 另一边是增加融资成本的货币政策变化, 这两股力量同时出现, 让2027年的GTA房地产市场变得更加复杂, 也更值得关注。我的看法是, 现在还不能说房市已经触底, 但也不应该继续完全按照过去一年的悲观情绪判断未来。旧的调整压力仍然存在, 而新的市场转机也可能正在酝酿。

过去十多年, 加拿大房价持续上涨, 给很多房主提供了一个重要的财务缓冲。当家庭遇到现金流困难时, 可以通过重新贷款, 利用房屋净值再融资, 或者在房价上涨时出售物业来解决问题。但现在, 这几条过去相对容易的出路都变得困难了。近期一些数据显示, 2022年该事务所申请破产的人当中, 大约每60人有1人是房主, 而现在已经增加到约每9人就有1人; 与此同时, 典型房主在2021年申请债务重组时拥有约15.4万加元的房屋净值, 今年则下降到约2万加元, 而且接近四分之一的相关房主所欠贷款已经超过房屋价值。这里必须说明, 这些数字来自特定破产事务所的客户群, 并不是安省所有房主的统计数据, 也不能据此推断每九名安省房主就有一人面临破产。但它反映出一个值得重视的变化：部分家庭过去依靠房屋升值建立的财务缓冲, 正在快速变薄。

尤其是2021至2022年间高位买入, 首付比例较低的买家, 未来续贷时需要更加认真地评估自己的财务状况。过去较低的房贷利率已经不复存在, 如果房屋估值又低于当初买入价格, 重新融资的空间就可能受到限制。对于一些楼花投资者, 问题可能更加复杂, 因为交房时的银行估值未必能够达到原来的合同价格, 投资者需要准备更多现金来补足贷款缺口, 同时还要承担管理费, 地税, 利息和其他持有成本。不过, 房屋净值缩水并不代表所有房主都会陷入财务困境。对于收入稳定, 月供可以负担, 持有时间较长的业主, 短期价格调整未必会改变他们的长期持有计划。真正需要关注的是房屋净值, 家庭现金流和未来续贷成本之间的关系。如果这三个方面同时承受压力, 原本可以通过再融资解决的问题, 就可能逐渐变成实际的财务风险。

加拿大央行的政策方向也出现了一个重要变化。10月28日, 央行将隔夜政策利率上调25个基点至2.50%, 这是2023年7月以来首次加息, 主要反映能源价格上涨, 成本压力增加以及通胀可能比此前预期更加持久。加拿大央行在最新经济预测中, 将2026年经济增长预期调整至约1%, 预计2027年和2028年平均增长约2%; 通胀方面, 2026年第四季度同比可能达到3.4%, 2027年通胀预计平均约3.1%, 并且在2027年大部分时间仍高于3%, 之后才逐渐回落, 预计到2028年年中接近2%的目标。央行也没有排除进一步加息的可能性。部分经济机构认为, 这次加息可能不是最后一次, 但这仍然属于预测, 而不是央行已经作出的决定。对房地产市场来说, 这意味着买家不能再把希望全部寄托在未来几个月房贷利率明显下降上。浮动利率直接受到央行政策利率影响, 固定房贷利率则更多跟随政府债券收益率变化, 两者并不完全相同。不过, 我也不认为应该把这次加息简单理解为房地产市场必然继续下跌。央行上调经济增长预测, 说明加拿大经济表现比此前预想的更有韧性。如果就业和家庭收入能够保持稳定, 购房需求仍然有一定支撑。未来真正值得关注的, 不只是央行会不会再次加息, 而是利率能否逐渐稳定, 以及就业市场能否承受目前的经济压力。

美国政治变化则为加拿大经济带来了另一个值得关注的变量。过去一年, 加拿大企业一直受到美国贸易政策不确定性的影响, 钢铁, 铝材, 汽车, 木材等行业面临关税压力, 部分企业的投资和招聘计划也因此受到影响。美国不仅是加拿大最大的贸易伙伴, 也是影响加拿大企业信心和经济增长的重要外部因素。11月3日美国中期选举之后, 民主党取得众议院和参议院控制权。这意味着新一届国会就任后, 特朗普政府将面对一个由反对党控制的国会, 在立法, 预算, 政策监督以及部分贸易政策方面都将受到更强制衡。但这并不意味着现有关税会马上取消。美国总统仍然拥有通过不同法律工具采取关税措施的权限, 国会要直接推翻总统的关税决定也存在法律和政治门槛, CUSMA未来的审议和贸易谈判同样还没有得到解决。因此, 我认为这次选举真正值得关注的, 不是加拿大明天就能获得什么贸易优惠, 而是未来进一步扩大贸易冲突可能面临更大的政治阻力。对于加拿大来说, 即使贸易问题没有立即解决, 只要市场对最坏情况的担忧有所缓解, 就可能改善部分企业和家庭对未来的判断。很多买家过去不愿意购买, 并不完全是因为房价太高, 也因为担心工作, 收入和经济前景。如果企业不确定未来的贸易环境, 就可能推迟投资和招聘; 如果家庭担心就业受到影响, 即使房价已经调整, 也可能继续观望。美国政治格局变化未必马上带来加拿大经济改善, 却可能成为恢复市场信心的一个积极因素。

十月份的GTA房地产数据, 也出现了一些值得关注的变化。根据11月4日公布的TRREB报告, 十月份GTA实际成交量为5,603套, 同比下降7.9%; 新挂牌数量为14,173套, 同比减少11.9%; 平均成交价为1,024,108加元, 同比下降2.7%, MLS房屋价格指数基准价则同比下降4.3%。如果只看同比数据, 市场依然处于调整状态, 但经过季节性调整之后, 十月份成交量比九月份增加1.2%, 平均成交价和基准价也出现环比改善。同时, GTA活跃挂牌数量为25,098套, 同比减少10%。这些变化说明市场并不是只有持续下跌的一面, 短期交易活动和供需关系已经出现一些积极信号。不过, 一个月的回升还不足以证明房价已经触底。过去几个月, 市场也曾经出现过环比改善, 之后又重新走弱, 所以现在就宣布GTA房地产市场进入新一轮上升周期, 显然还为时过早。我认为, 十月份数据最值得注意的是三个方面：首先, 新挂牌数量同比下降, 意味着新增卖盘比去年同期少了, 但活跃挂牌仍然达到约2.5万套, 市场供应并不算紧张; 其次, 房价调整正在改善部分买家的购买能力, 平均成交价同比下降2.7%, 基准价格同比下降4.3%, 买家相较去年拥有更大的议价空间; 第三, 市场可能存在一部分被推迟的购房需求。很多家庭并没有真正放弃买房, 只是希望等到经济和就业前景更加明确时再作决定。如果利率逐渐稳定, 工作收入保持可靠, 这部分需求有可能逐步回到市场。需要特别注意的是, 十月份绝大部分交易发生在10月28日央行加息之前, 美国中期选举也发生在11月3日。因此, 这些数据不能证明加息或选举已经对房地产市场产生了影响。真正值得观察的是11月和12月的交易表现, 以及2027年春季买家的实际行动。

即使GTA整体市场开始改善, 也不代表所有物业都会同时上涨。我认为, 未来不同物业类型之间的表现可能进一步分化。公寓市场目前仍然面临较大的压力, 尤其是部分多伦多市中心以及约克区和皮尔区的公寓。投资者不仅关注房价, 也需要计算租金收入, 管理费, 融资成本和未来转售价值。如果租金无法覆盖持有成本, 或者同一栋楼有大量类似单位同时出售, 投资吸引力自然会下降, 因此部分公寓可能需要更长时间消化库存。相比之下, 位置较好的半独立屋和Freehold Townhouse, 可能更容易吸引有实际居住需求的家庭。对于预算不足以购买独立屋的买家来说, 镇屋仍然是进入成熟社区的重要选择。独立屋市场则更加依赖地段, 土地面积, 房屋状况和社区需求, 不同城市, 不同社区之间可能存在明显差异。换句话说, 未来的市场机会未必来自整个GTA房价普遍上涨, 而可能首先出现在供应有限, 位置好, 定价合理的具体社区和物业类型中。买家不能只问整个市场会不会上涨, 还应该考虑自己准备购买的物业是否具有长期需求和竞争力。

对于买家来说, 目前的市场仍然提供了一定的议价空间, 但这并不意味着所有物业都值得低价购买。首先, 应该提前做好融资准备。央行已经加息, 买家应该按照目前可以获得的房贷利率计算自己的购房预算, 同时为未来续贷预留一定空间, 而不是把购房计划建立在未来一定降息的假设上。其次, 应该关注房屋的实际价值, 而不是只看挂牌价格。地段, 房屋状况, 户型, 学区, 土地条件, 维护费用以及近期真实成交记录, 通常比卖家的初始要价更有参考意义。对于挂牌时间较长, 价格已经充分调整, 卖家确实有出售需要的物业, 买家可以认真谈判, 同时保留合理的贷款和验房条件。但如果未来供应继续减少, 而购房需求逐渐恢复, 目前的买家优势也可能逐步缩小。对于收入稳定, 财务准备充分, 有真实自住需求的家庭, 现在值得认真研究市场, 而不是一味等待一个无法准确预测的最低点。

对于卖家来说, 现在最重要的是区分市场调整和自己的出售机会。首先, 定价必须反映今天的市场, 而不是2021年或2022年的成交记忆。买家现在更加关注月供, 融资成本和房屋实际价值, 如果挂牌价格明显高于近期可比成交水平, 即使房屋条件不错, 也可能因为缺乏竞争力而错过真正的买家。其次, 不要因为过去一年市场下跌, 就认为自己的房子已经没有需求。不同社区, 不同房型之间的表现差异很大, 位置好, 维护良好, 定价合理的物业, 仍然有机会吸引有购买能力的家庭。对于准备换房的家庭, 还应该同时评估卖出和买入两端。卖房时可能需要接受低于市场高峰期的价格, 但买入下一套物业时, 同样可能获得更好的议价空间。真正重要的是两套房之间的价格差, 而不是单纯追求卖出最高价。如果续贷时间临近, 或者持有成本已经开始影响家庭现金流, 也应该提前比较继续持有, 出租和出售的不同方案。越早了解自己的选择, 越有机会主动安排, 而不是等到财务压力出现后才被动决定。

我不认为现在就可以断言GTA房地产市场最坏的时候已经过去, 但也不认为继续用过去一年的悲观情绪判断未来, 是一个完整的市场分析。房主净值缩水, 续贷压力和通胀风险都是真实存在的, 加拿大央行已经开始加息, 短期内房贷成本也未必明显下降。不过, 美国政治格局出现变化, 可能降低部分贸易冲突继续升级的风险; 加拿大经济增长预测有所改善; GTA新挂牌数量同比减少, 十月份成交量和价格也出现环比改善。这些因素还不足以证明市场已经复苏, 却为2027年带来了值得关注的可能性。我更倾向于认为, 如果市场开始恢复, 过程可能是成交量先逐渐回升, 随后供需关系改善, 价格才出现更加持续的支撑。这个过程不会在所有地区同时发生, 也不会让所有物业类型同步受益。如果央行再次加息, 或者就业市场明显转弱, 市场复苏也可能推迟。接下来值得关注的, 是12月9日加拿大央行的利率决定, 加拿大就业市场, CUSMA贸易谈判, 以及2027年春季买家的实际行动。作为一名服务大多伦多地区的地产经纪, 我更关注的不是市场什么时候出现一个所谓的最低点, 而是不同社区的买卖双方是否已经开始改变自己的行为。对于买家, 现在不必恐慌, 也不必盲目等待; 对于卖家, 也不应该因为过去一年的调整, 就放弃对自己物业的合理预期。市场的转折往往不是在所有人都确认上涨时才开始, 而是在大多数人仍然犹豫的时候, 供需关系可能已经开始发生变化。