政策大转向: 当政府开始取消牛市时期的住房政策, 多伦多买家和卖家该如何应对?

政策大转向: 当政府开始取消牛市时期的住房政策, 多伦多买家和卖家该如何应对?

过去几年, 大多伦多的住房政策基本上都是围绕几个方向展开: 压制投机、控制需求、增加供应。但我觉得, 现在这个方向正在发生一些变化。安大略省的新房 HST 减免政策只剩下几个月, 联邦政府的外国买家禁令也将在明年1月1日到期, 而渥太华到现在还没有明确表态。与此同时, 加拿大央行刚刚加息, 房贷拖欠人数不断增加, 生活成本也没有真正降下来。所以, 我认为这一周大多伦多房地产市场最值得关注的, 不是某一个数字, 而是三个变化: 政策正在调整, 借贷和生活成本仍然在上升, 而市场参与者需要比以往更多的耐心。

先说政策。我认为, 大多伦多房地产市场现在面临的一个重要变化, 就是政府的政策重点正在发生转移。过去几年, 政策主要集中在限制投机和控制住房需求, 但现在, 随着新房销售持续低迷, 开发商推迟项目, 建筑行业就业也受到影响, 政府开始更加关注如何刺激销售、维持开工, 以及保护相关行业的就业和税收。安大略省和联邦政府目前推出的新房 HST 减免政策, 就是一个很明显的例子。从今年4月1日到明年3月31日, 符合条件的100万加元以下新房可以获得 HST 全额减免, 100万至185万加元之间则逐步递减。另一方面, 外国买家禁令将在2027年1月1日到期。联邦政府10月份表示, 正在考虑所有可能的选项, 市场也在等待11月5日联邦预算公布后是否会有进一步消息。在我看来, 这意味着房地产市场的定价逻辑正在发生变化。以前大家主要看利率、房价和供求关系, 现在还必须把政府政策考虑进去。特别是对于买家来说, 如果只关注央行什么时候降息, 而忽略税务优惠和外国买家政策的变化, 实际上只看到了市场的一部分。

不过, 政策调整并没有改变另一个现实, 就是借贷成本又开始上升了。10月28日, 加拿大央行将政策利率上调25个基点, 来到2.5%, 这是2023年7月以来央行第一次加息, 银行最优惠利率也随之升到4.7%。这里有一个比较矛盾的地方, 加拿大目前的核心通胀, 特别是剔除能源之后的通胀, 已经处在六年来相对较低的水平, 这次加息主要是因为能源供应冲击带来的通胀压力。说实话, 加息并不能解决国际能源供应问题, 也不能直接降低油价, 但它确实会增加浮动利率房贷持有人的负担。以50万加元、25年摊还期的房贷为例, 这次加息大约会让每个月的还款增加60至70加元。对于财务状况比较稳定的家庭来说, 这笔钱可能不算太多, 但对于已经受到高房贷、食品和日常开支挤压的家庭来说, 每个月多出几十块钱, 也是一种额外压力。更值得我关注的是, 加拿大经济本身并不强劲。7月和8月的国内生产总值基本没有增长, 9月份的初步估计甚至出现了0.1%的收缩, 第三季度年化经济增长率预计只有1.3%, 低于央行此前2%的预测。也就是说, 我们现在看到的是一个比较特殊的经济环境: 经济增长乏力, 但央行又因为能源价格带来的通胀压力选择加息。下一次央行议息会议是12月9日, 目前金融市场普遍预期12月会维持利率不变, 但明年1月仍然存在再次加息的可能, 市场定价甚至指向2.75%。所以, 我个人建议买家和房贷持有人在做财务规划时, 最好还是预留一次加息的空间, 不要把希望全部寄托在利率马上下降上。

接下来, 我想谈谈房贷拖欠的问题, 因为这可能是目前大多伦多房地产市场一个不应该被忽视的风险。从全国来看, 银行房贷拖欠率虽然已经升到十多年来的相对高位, 但整体比例仍然不高。根据目前的数据, 全国银行渠道的房贷拖欠率在今年5月约为0.29%, 超过99%的银行房贷仍然在正常还款。安大略省第二季度的拖欠率约为0.32%, 预计还会继续上升, 至少到2027年年中才可能出现明显变化。真正让我比较关注的, 是大多伦多和汉密尔顿地区的私人贷款市场。当地私人贷款机构90天以上的拖欠率, 已经从2023年底前后的3.0%上升到今年第一季度的11.1%, 而加拿大其他地区大约只有3.8%, 这个差距相当明显。当然, 我们也要看清楚规模, 私人贷款机构只占全国房贷余额的约1.8%, 所以我并不认为这代表整个加拿大银行系统出现了危机。更准确地说, 这是一个集中在特定地区和特定借贷群体的财务压力问题, 但问题在于, 这个压力比较集中的地方, 恰恰就是大多伦多地区。另一方面, 情况也不是所有指标都在恶化。预计2026年大约有5%至6%的未偿房贷会面临超过40%的月供上涨, 这对部分家庭来说确实是很大的冲击。不过, 房贷持有人的信用卡和信用额度严重拖欠率已经趋于稳定, 而这两项数据通常被视为房贷拖欠的先行指标。我认为, 接下来真正需要关注的是2027年初。随着越来越多房贷完成续约, 月供上涨带来的压力预计会逐渐缓和, 尤其是从2027年2月开始, 续约时的月供增幅有望明显下降, 拖欠率也有可能在2027年逐步回落, 但这很大程度上取决于就业市场能否稳定。所以, 我的判断是, 现在到明年年初, 可能是很多家庭财务压力比较集中的一个阶段, 但这并不意味着一过这个时间点, 房地产市场就会马上好转。月供冲击逐渐消退是一回事, 家庭收入、就业和消费者信心恢复又是另一回事。

除了房贷, 生活成本也是一个非常现实的问题。很多人可能会觉得, 官方通胀数据看起来已经有所改善, 但为什么自己的生活还是越来越贵? 原因其实很简单, 汽油、食品、租金和医疗等日常支出, 并不会因为通胀率下降就自动回到以前的水平。多伦多8月份的失业率已经达到6.8%, 找工作和换工作都不像以前那么容易。再加上国际油价、地缘政治局势和债券市场收益率的变化, 这些因素最终都会通过通胀和贷款利率影响到房地产市场。所以, 我一直认为, 买房不能只计算房价和利率, 真正重要的是一个家庭每个月的现金流。房子买得起, 不代表长期持有就没有压力, 尤其在现在这种经济环境下, 我更看重买家的收入稳定性、储蓄和应对突发情况的能力。

回到多伦多本地市场, 最近的数据也说明, 现在的市场分化比很多人想象得更加明显。我们不能简单地说地面住宅比较稳定、公寓比较弱, 因为不同区域、不同房型之间的表现差距其实很大。以416地区为例, 9月份半独立屋的平均成交价达到1,207,884加元, 同比上涨2.1%, 成交量只下降了0.9%。从表面来看, 这是目前表现比较好的房型, 但我也要提醒大家, 当月只有211宗成交, 样本数量并不算大, 所以我不会仅凭这一个月的数据就判断半独立屋市场已经全面反弹。416地区的联排屋平均价格为922,445加元, 同比只下降0.8%, 但成交量减少了13.7%。独立屋的情况反而没有那么理想, 平均价格为1,562,966加元, 同比下降7.6%, 公寓平均价格为640,248加元, 同比下降6.1%。到了905地区, 情况就更加明显, 所有房型的价格和成交量都在下降, 其中公寓平均价格只有533,654加元, 同比下跌12%, 成交量也减少了12.4%。所以, 从我的角度来看, 现在买卖房子一定要细分到具体社区和房型。即使都是独立屋, Markham、Richmond Hill、Vaughan和其他地区的表现也可能完全不同, 更不能拿一个区域的平均价格来判断另一套房子的价值。

投资市场也出现了一些值得注意的变化。加拿大投资者的商业地产买入意愿已经达到15年来的高位, 2026年第二季度商业地产投资总额达到162亿加元, 是2022年初以来的最高水平。尤其值得关注的是多伦多市中心的优质写字楼和工业物业, 目前顶级写字楼空置率只有2.6%, 工业物业空置率约为2.2%, 都是全国比较低的水平。这说明投资者并没有完全离开房地产市场, 而是在重新选择投资方向。相比高风险、需要持续注资的资产, 他们现在更愿意关注有折扣、有稳定现金流、基本面比较好的物业。新公寓市场则是另外一个故事。2026年第三季度, 大多伦多及汉密尔顿地区的新公寓销售量达到760套, 虽然比去年同期翻了一倍, 但仍然比过去十年的平均水平低78%。更有意思的是, 这些成交当中, 大约45%来自投资机构的批量收购, 平均每平方英尺763加元, 比同一栋楼当初的销售价格低了约40%。而传统的楼花销售只有60套, 同比下降61%。已经建成但尚未售出的公寓库存, 虽然从上一季度的高位回落了7%, 但仍然有5,127套。我觉得这组数据很能说明目前市场的真实情况。现在不是没有投资者, 而是投资者对价格和风险的要求变得更高了。以前很多人愿意花高价买楼花, 等待几年后升值, 现在这种投资逻辑已经很难成立。反而是那些已经建成、价格有明显折扣、租金回报相对清楚的物业, 更容易吸引资金。

不过, 这里还有一个长期问题值得注意。短期来看, 大多伦多的新公寓库存仍然偏高, 但由于目前新项目销售困难, 开发商减少开工, 未来几年新增供应可能会明显下降。也就是说, 短期供应过剩和本十年末可能出现的新公寓供应短缺, 其实是可以同时发生的。租赁市场同样存在这种矛盾。一方面, 全国正在建设的出租公寓项目数量创下纪录, 但很多项目依赖高杠杆融资, 对借贷成本非常敏感。随着利率上升, 加上新出租单位陆续交付, 租赁市场的竞争也在加剧。大多伦多及汉密尔顿地区新出租公寓的空置率, 今年第一季度已经升到5.4%。我认为, 这可能是接下来需要特别关注的一个市场风险。过去几年, 很多开发商和投资者都是按照租金持续上涨的假设来计算项目回报, 但如果新单位集中交付, 空置率继续上升, 租金又出现调整, 那么一些高杠杆项目的财务压力可能会进一步增加。另一方面, 多伦多长期出租住房供应仍然有不少规划项目。例如, 唐斯维尤最近有一个大型出租住宅项目提交申请, 计划在17栋楼内建设3,157套出租单位, 其中2,841套为市场价出租单位, 316套为可负担出租单位, 占总量的10%, 低于该区域20%的目标, 项目约94%的用地距离地铁站不到800米。不过, 我要强调, 这仍然是一个申请中的长期项目, 并不是近期就能投入市场的供应。对现在的租赁市场来说, 我觉得更值得关注的是那些已经在建设、即将交付的出租公寓, 因为它们才是真正会在短期内影响租金和空置率的供应。

那么, 对于准备买房的人, 我有什么建议? 首先, 我认为现在买房一定要先算月供, 再谈房价。如果一套房子只有在利率下降的情况下才能负担得起, 那么你买的其实不是一套房子, 而是一份对未来利率走势的预测。我更建议大家按照目前的利率, 再预留一次加息的空间来计算, 如果这样的月供仍然在自己的承受范围内, 再考虑出价会更加稳妥。其次, 一定要分区域、分房型来看。目前416半独立屋的价格表现相对稳定, 议价空间可能没有其他房型那么大, 但416独立屋、905地区物业以及部分公寓, 价格压力相对更明显, 买家也有更多谈判空间。不过, 价格便宜不代表一定值得买。特别是投资公寓, 如果你的投资回报完全依赖租金收入, 那么就必须重新计算空置期、管理费、地税、维修成本和实际租金。现在租赁市场的竞争正在增加, 不能再简单地认为租金一定可以覆盖月供。如果考虑购买新房, 我建议大家特别留意2027年3月31日这个日期。符合条件的新房需要在这个日期之前签订购房合同, 才能申请相应的HST减免。预售楼花还有开工以及在2029年底前基本完工等相关要求, 所以并不是所有楼花都自动符合优惠条件。签约之前, 最好让律师确认具体单位是否符合资格, 不要只听销售人员口头介绍。另外, 我觉得大家可以留意市场上的急售物业, 但没有必要每天等着房地产市场崩盘。现在确实有一些投资机构通过批量成交获得了很大的折扣, 但普通买家未必能拿到同样的价格。真正适合普通买家的机会, 可能更多来自个别业主因为财务、工作或者家庭原因需要尽快出售物业。所以, 我更建议买家提前做好贷款预批, 保持现金流灵活, 研究具体物业的近期成交记录。等到真正合适的房子出现时, 你才有能力抓住机会, 而不是一直等待一个不一定会发生的市场大跌。

对于准备卖房的业主, 我的建议还是一样: 现在定价非常重要, 而且一定要现实。9月份大多伦多地区的成交量为5,040套, 同比下降9%, 平均成交价格为1,006,409加元, 同比下降5.1%, 活跃挂牌量为26,131套。虽然挂牌量比去年同期少了9.3%, 新挂牌量也减少了14.4%, 但这并不代表卖家就占据优势。我看到的情况是, 很多业主选择暂时不卖, 买家也没有因为挂牌量减少就急着入市。现在的买家有更多时间比较不同物业, 也更加关注价格和房屋状况, 因此卖家不能简单地照搬去年甚至几个月前的成交价格来给自己的房子定价。416半独立屋的卖家目前相对有利, 但定价还是应该以同一个社区、相近户型和近期成交为依据, 而不是只看整个416地区的平均价格。416独立屋和905地区的卖家, 则需要接受目前市场价格已经回落的现实。如果还是按照过去市场高峰时期的价格挂牌, 最终很可能浪费时间, 甚至错过真正有购买意愿的客户。公寓卖家的压力可能更大, 因为你的竞争对手不只是其他二手公寓, 还有正在提供HST减免的新房, 以及投资机构批量出售的折扣单位。买家在比较的时候, 会直接拿这些价格作为参考。如果你的物业没有明显优势, 价格又高于市场, 确实很难吸引买家。

政策变化对卖家来说也有两面性。HST减免有助于刺激新房销售, 但同时也让二手房卖家面对更多来自新房市场的竞争。至于外国买家禁令, 即使明年到期, 安大略省目前25%的非居民投机税仍然存在, 所以我不建议卖家把未来的定价建立在外国买家大量回流的假设上。归根结底, 卖家真正能够控制的, 还是房屋的定价、装修和维护状况, 以及上市之后的营销策略。市场环境我们无法控制, 但我们可以决定如何让自己的物业在同类竞争中更有吸引力。

我认为大多伦多房地产市场正在进入一个比较特殊的阶段。政府开始调整政策, 希望托住新房销售和建筑行业; 央行却在经济增长放缓的情况下选择加息; 房贷拖欠压力在部分借贷群体中持续增加; 与此同时, 生活成本和就业市场的不确定性也没有消失。所以, 我不认为现在的多伦多房地产市场仍会大幅度下滑, 但也看不到一个明确的反弹信号。更准确地说, 我认为市场仍然处于分化、磨底和重新定价的过程中。对于买家, 用今天的月供来决定自己能买什么, 而不是赌未来利率会下降; 对于卖家, 用今天真实的可比成交来决定售价, 而不是依赖过去的市场高峰。无论买房还是卖房, 都应该给未来的利率和政策变化留出一定的空间。接下来, 我会特别关注三个时间点: 11月5日的联邦预算、12月9日加拿大央行的下一次利率决定, 以及2027年3月31日的新房HST减免截止日期。这三个时间点可能会给房地产市场带来不同程度的影响。我的看法是, 现在这个市场, 预测未来当然重要, 但比预测更重要的是做好准备。市场不会因为你预测对了就一定给你机会, 真正能够抓住机会的, 往往是那些提前算清楚账、了解市场, 并且有足够财务弹性的人。那么, 你觉得接下来这些政策变化, 会先帮助到买家, 还是先帮助到卖家?