加息之后, 多伦多买家开始分化: 有人提前入市, 有人更加耐心

加息之后, 多伦多买家开始分化: 有人提前入市, 有人更加耐心

最近和几位在RBC银行工作的朋友聊天, 谈到加拿大未来的利率走势。他们认为, 今年的加息可能只是开始, 明年还可能再加息两次。当然, 银行对利率的预测经常不准, 我不会因为这个判断就认定明年一定继续加息。但有两件事确实值得关注: 一是中东战争仍在持续, 能源价格居高不下; 二是通胀压力并没有真正消失。如果这种局面延续下去, 央行想要重新降息, 恐怕没有那么容易。更有意思的是, 朋友们认为, 利率继续上升的预期未必会让所有买家停止买房。恰恰相反, 一些近期本来就计划换房的人, 可能会选择提前行动, 赶在贷款成本进一步上升之前完成交易。这个判断有一定道理, 但从我最近接触的买家来看, 事情可能没有这么简单。

我们先回顾一下这次加息的基本面。10月28日, 加拿大央行将政策利率从2.25%提高到2.50%, 这是自2023年7月以来的第一次加息。随后, 主要银行的优惠利率也从4.45%上调至4.70%。对于浮动利率贷款人来说, 影响几乎是立即出现的。以50万元贷款, 25年摊还期计算, 如果月供随利率调整, 每个月大约增加66至69元; 而固定利率贷款人在当前合约期内则不会直接受到影响。每个月多付几十元, 听起来似乎不算什么, 但真正值得担心的并不是这一次增加了多少, 而是利率的方向可能已经发生了改变。

那么, 央行为什么偏偏在这个时候选择加息? 主要原因还是通胀。9月份加拿大通胀率达到3.1%, 其中汽油价格同比上涨27.8%, 但如果剔除汽油, 通胀率只有2.2%, 部分核心通胀指标甚至已经接近2%的目标。于是有人会问, 油价上涨主要是战争和能源供应问题造成的, 加息难道能让油价降下来吗? 答案是不能直接解决。央行真正担心的, 是高油价持续下去, 会逐渐推高运输, 生产以及其他商品和服务的成本, 最终演变成更广泛, 更顽固的通胀压力。根据央行的预测, 今年年底通胀可能达到3.5%, 2027年平均仍在3%左右, 要到2028年年中才能回到2%的目标。因此, 未来进一步加息确实存在可能, 但究竟会加几次, 目前谁也无法确定。

对多伦多房地产市场来说, 比利率本身更值得关注的, 是买家的行为会如何改变。过去几年, 我们一直听到一种说法: 只要利率下降, 买家就会回来, 房价自然会上涨。但现实并没有按照这个剧本发展。从2023年7月上一次加息到今年秋天, 大多伦多地区的基准房价从约110万元跌至约90万元, 累计下跌接近20万元。这期间央行经历了一整轮降息, 房价不但没有恢复, 反而继续调整。今年春季, 市场一度出现回暖迹象, 成交和看房热度都有所改善, 但进入6月份之后, 在利率并没有上调的情况下, 市场却又突然冷了下来。到了9月份, 大多伦多地区仅成交5,040套住宅, 比去年同期减少9%, 平均成交价约100.6万元, 同比下降5.1%。可见, 市场疲弱并不是这次加息才开始的, 而是早在加息之前就已经显现。这也说明, 决定房价的不只是利率, 还有就业, 家庭收入, 市场信心, 以及买卖双方对未来的预期。

回到RBC朋友提出的观点: 如果买家相信明年还会继续加息, 是否应该现在就入市? 对于确实需要换房的家庭, 我认为答案可能是肯定的。比如一个已经有两个孩子的家庭, 需要从公寓搬到独立屋, 这是实实在在的生活需要, 而不是单纯的投资行为。如果他们现在找到了合适的房子, 价格又明显低于前几年的水平, 未必愿意再多等一年。尤其是在目前的买方市场中, 部分卖家已经愿意接受相当幅度的价格调整。对这类买家来说, 与其等待一个不确定的利率结果, 不如趁现在选择较多, 议价空间较大的时候把房子谈下来, 同时合理安排贷款。

但另一类买家的想法则完全不同。我最近接触的一些买家, 手上有相当充足的现金。他们并不是没有能力买房, 而是不想在目前的环境下承担太多按揭贷款, 有些甚至希望完全用现金购买。对他们来说, 利率上升并不会直接增加月供; 相反, 如果加息让更多依赖贷款的买家退出市场, 他们反而可能获得更大的谈判空间。而且, 现金放在银行或其他相对低风险的投资工具中, 仍然可以产生一定收益。如果房价还在调整, 自己又没有急迫的搬家需求, 为什么一定要现在出手? 当然, 现金买家也并非完全不受利率影响, 持有现金的收益, 未来房价的走势, 以及能否找到真正有吸引力的物业, 都会左右他们的决定。

这正是我认为未来几个月市场可能出现的一个有趣现象: 同样是预期利率继续上升, 有实际搬家需要的买家可能会提前入市, 而现金充裕, 以投资或寻找低价机会为主的买家, 反而可能变得更加耐心。从卖家的角度来看, 这种买家分化同样值得重视。如果你的房子刚好符合某类家庭的实际需求, 比如好的学区, 合适的房间数量, 便利的交通, 或者已经装修完毕可以直接入住, 那么即使市场整体比较冷清, 仍然有机会吸引到认真的买家。但如果物业主要面向投资客, 或者挂牌价明显高于近期成交价, 想让买家在利率可能继续上升的情况下接受高价, 就会困难得多。

我最近几个月在公寓市场的实际经历, 让我更清楚地看到了这种差别。前段时间, 我协助一位投资客在多伦多大学附近购买了一套带租客的公寓。由于有租客居住, 价格低于同类物业的正常市场水平, 但从投资回报来看, ROI大约能达到9%。对于能够接受现有租赁情况, 又重视回报率的买家来说, 这样的机会仍然很有吸引力。另一套位于密西沙加的两卧室公寓, 房屋状况很好, 可以直接入住, 最终成交价也低于今年5月同楼的可比成交价。与此同时, 我手上一套列治文山的公寓, 虽然一直在做推广, 看房人数依然非常有限; 还有一套士嘉堡公寓, 由于挂牌价偏高, 几乎没有买家预约看房。这些例子说明的并不是市场完全没有买家, 而是买家越来越清楚自己愿意为什么样的房子, 什么样的价格买单。对于愿意接受现实市场价格的卖家, 交易依然可以发生; 而对于仍然希望按照前几年高峰价格出售的业主, 可能需要等待很长时间。

还有一个不可忽视的问题, 就是未来两年的按揭续约压力。加拿大不少家庭是在2021年低利率时期买的房, 当年的贷款利率与今天相比低得多。即使经历了几轮降息, 这些家庭在2026年和2027年续约时, 仍可能面对明显增加的月供。如果未来再继续加息, 部分家庭的现金流压力还可能进一步扩大。这并不意味着会出现大规模的被迫出售, 但对于已经打算换房, 缩小居住面积, 或者家庭财务本就比较紧张的业主来说, 有些决定可能需要提前做出。

所以, 我并不认为这次加息0.25个百分点, 就会直接引发多伦多房价新一轮大跌; 同样, 我也不认为因为明年可能继续加息, 买家就一定要赶紧入市。真正重要的是, 你属于哪一类买家。如果你近期确实需要搬家, 已经找到合适的物业, 价格也有明显的谈判空间, 那么现在行动可能比等待一个不确定的明年更实际。即使担心利率继续上涨, 也可以在贷款安排上考虑固定利率或其他适合自己的风险管理方式。但如果你手握充足现金, 没有迫切的居住需求, 买房更多是为了投资或等待机会, 那么保持耐心同样合理, 尤其是在公寓市场, 库存仍然较高, 买家并不缺少选择。至于卖家, 我的看法始终没有改变: 不要把希望完全寄托在央行下一次的利率决定上。真正决定房子能否卖出的, 还是物业本身的条件, 市场竞争, 以及你是否愿意接受今天的成交价格。

加拿大央行下一次利率决定将在12月9日公布。明年究竟会不会再加息两次, 我们现在还没有答案, 但可以肯定的是, 地缘政治, 能源价格, 通胀和就业的不确定性, 都会继续影响买卖双方的信心。未来的多伦多房地产市场, 可能不会是所有买家一起进场, 也不会是所有买家一起退场, 而是不同类型的买家开始做出截然相反的选择。对于真正需要换房的人来说, 时间可能比利率更重要; 而对于手握现金, 没有压力的买家来说, 耐心可能比速度更有价值。