重启多伦多公寓市场, 外国买家会是缺失的关键吗？
过去几年，多伦多的房地产市场起伏相当明显。到了今年，大家都能感受到，从独立屋到公寓，从市中心到周边地区，价格整体都出现了下滑，而挂牌量却不断增加。尤其是公寓市场，新挂牌数量创下历史新高，但成交量却跌到二十年来的低位。市场上库存不断累积，买家观望，卖家不愿大幅降价，导致交易几乎停滞。
我的一位朋友回忆上世纪 90 年代中期他刚买第一套房的时候，当时利率七个多点，被认为是相当不错的贷款条件，但大环境仍受八十年代末房市低迷的影响，身边不少人觉得买房是“傻事”。其实，房市并非永远上涨，周期和心理博弈一直存在。现在的市场和当年的某些情景很相似：卖家希望守住过去的价格，买家却想等等看，导致成交量低迷，价格缓慢下探。
如果你是买家，现在的优势是选择多、议价空间大。市场活跃时，抢 offer、溢价成交很常见，但如今很多房源根本没人出价。在这样的环境下，如果能谈到合适的价格，又打算长期自住，未必是坏时机。当然，想抄到“绝对最低点”几乎不可能，但相比 2022 年的高峰，现在已经有了不少折扣。
在这样的市场环境中，地产经纪的生存状况也发生了明显变化。过去几年行情火爆时，很多人半路出家考牌做经纪，甚至兼职司机、送货员也会挂个牌子试试手气。但如今成交量骤减，经纪之间竞争异常激烈。资深经纪凭借稳定的客户群还能维持业务，而依赖短期热度入行的新手，经常几个月没单，收入不稳定，甚至被迫退出行业。由于成交减少，很多经纪在接单前会更加谨慎评估挂牌价格是否现实，否则不仅费时费力，还要自己承担摄影、广告、布置等成本。今年我也遇到不少房东找我挂牌，但在分析市场后，客户最后都选择暂缓出售，等市场恢复。
政府的各类政策和税收，也在影响市场流动性。空置税、外国买家禁令、租金涨幅限制等，本意是改善住房可负担性，但实际效果往往适得其反，让更多业主选择观望或转为出租。尤其是外国买家禁令，预计会持续到 2026 年底，短期内在政治层面难以取消。不过，也有人提出不同看法：在普通住宅市场，外国买家禁令有助于减少竞争；但在高端豪宅市场（价格动辄数百万甚至上千万），可以考虑适度放宽，让高净值海外买家参与交易。这样不仅能带来土地转让税、律师费、装修等相关行业收入，也不会明显影响本地居民的住房可负担性。
此外，公寓预售市场（preconstruction）同样面临压力。过去的主要买家是投资客，其中不少就是外国买家。他们的参与不仅帮助开发商尽快完成 60% 预售的融资门槛，也间接推动了新楼盘建设。而如今投资客几乎全部退场，本地买家又不愿等待 3-4 年的交房期，导致不少新盘遇冷甚至搁置。如果在特定条件下允许外国买家重新参与预售市场，不仅能帮助开发商盘活项目、带动建筑业就业，还能缓解未来几年可能出现的供应断层。当然，政策仍可限定价格区间或地段，以避免冲击普通自住市场。
展望未来，短期内市场可能依然低迷。虽然9月份可能会有降息，从而激发部分需求，但秋季过后将进入冬季淡季，如果卖家不愿一次性大幅调价，大部分房子可能会一直挂到明年，库存进一步增加。长远来看，随着部分卖家因资金压力或生活变动被迫降价，以及新房开工量的减少，未来几年市场可能重新进入供给趋紧阶段。但在那之前，买卖双方的拉锯还会持续一段时间，房价也可能在波动中缓慢下行。
