楼市进入“重新定价期”：政策、人口与买卖双方心理共同重塑市场

楼市进入“重新定价期”：政策、人口与买卖双方心理共同重塑市场

最近这段时间, 我跟不少多伦多的房东聊天, 当前最关心的还是两件事：联邦政府以及央行这些"宏观政策", 到底会不会打压房市？第二, 接下来价格是继续向下, 持平, 还是反弹？其实听上去很宏观的东西比如利率, 联邦预算, 移民配额, 其实已经非常直接地体现在你手上这套房的估值, 和每个月要还给银行的那笔房贷里了。

先从联邦预算说起。最新一轮预算, 如果只看自住房这一块, 说句实话, 并没有带来什么"惊天逆转"的新政策。政府还是继续喊话, 要大规模建设"非市场化住房"。也就是补贴型的社会房及保障房, 同时维持针对首购族买新房的GST退税, 减税这类安排。对真正需要那类房源的家庭来说, 这当然是好事, 只是对GTA大部分自住, 换房家庭和投资房东来说, 短期影响相对有限, 更多还是一个长期方向的信号。

真正值得我们作为房东, 买家去留意的, 是政府在移民和住房之间的表述已经明显"换频道"了。预算文件里直接写明：因为降低了移民目标, 住房负担能力有所改善; 同时强调要"重新掌控移民系统, 把加拿大带回到可持续的移民水平"。这句话放在过去十年高举"人口红利"的大背景下, 看上去就是一个180度的转弯：以前是"人越多越好", 现在开始强调"移民增速要匹配房屋供应"。

简单回顾一下这几年的移民节奏：曾经加拿大人口每年大概增加40万左右, 全国新建住房刚刚超过20万套, 勉强还能支持人口增长。可从2015年之后, 移民与整体人口增速一起冲高, 近几年一度飙到每年120万人, 相当于3%的年人口增速, 而新房供应仍然在20万多一点徘徊。你作为房东, 大可用最简单的算术来看：一年多出来 100万人, 只有20万套新房, 剩下的80万人, 最后只会变成更紧张的租赁市场, 更高的租金和房价。

过去几年, 政客和专家口径几乎是一致的：问题只是供应不足, 人口增长是"外在变量, 没办法控制"。现在联邦政府等于间接承认了两件事：第一, 人口增速是政策选择, 当人口增长被人为提升过快, 房价和租金必然被推高。第二, 住房供应不可能无上限提速, 你说短期要把完工量翻三倍, 听似简单, 现实是做不到的, 特别是在现在这种房价回调, 开发利润压缩, 融资成本高企的环境里。

所以, 当移民节奏开始放慢, 人口增速变得温和, 再叠加利率上调后一轮又一轮的需求冷却, 你在市场上看到的, 就是租金开始不再疯狂往上冲, 很多地区的成交价更理性, 甚至明显下调。这些宏观变化, 不再只是新闻标题, 而是已经写进了多伦多房东的成交价和估价报告里。

也因此, 最近我被问到最多的问题就是：央行都开始降息了, 为什么房价还在往下走？而且不是只有小户型公寓, 很多独立屋, 镇屋这种"传统优质资产", 也扛不住？如果看大盘数据, 现在GTA低层住宅（独立屋, 半独立, 镇屋）平均价格大概比去年同期回调了约7%, 公寓大约回调5%。更细一点看, 一些低层板块的回调速度, 实际上还比公寓更快, 这点很多业主应该已经从近期的估价和看房反馈中感受到。

背后大概有三股力量在一起往下压市场。第一, 是越来越多"压力卖家"和"问题资产"浮出水面。新闻里提到的 Power of Sale（法拍/收回权销售）明显增多, 其实不是突然发生的, 更像是过去几年"超前消费风气"的总爆发。很多家庭习惯花得比赚得多, 信用卡, 信用额度一路滚, 每次房贷三五年续约时, 就把这几年滚出的短债全部放回去融资, 用房子上涨的账面价值去"洗白"负债。房价一路只涨不跌时, 这种操作在账面上是"行得通"的：四五年涨了二十万, 多塞几万卡债进去似乎无伤大雅。但问题是, 现在不少地区的房价已经回吐了过去四年的涨幅, 甚至更低, 那些习惯"靠房产升值帮自己还债"的家庭突然发现, 没有缓冲空间了。房价没涨, 利率却上去了, 债越滚越多, 续约时根本塞不进去, 只能被动卖房, 或者被银行接管。

今年多伦多地区 Power of Sale 的挂牌, 大概占新盘源的1%左右, 这个比例看上去不吓人, 但要意识到, 每一套法拍背后, 可能还有三四个家庭在边缘苦撑, 随时可能跟上来。这部分卖家往往有强烈的"先主动卖掉"的动力, 因为没人想走到被银行赶走那一步, 就形成了一批价格更愿意让步, 更急于成交的房源, 为市场增加了额外的"下行压力供应"。

第二是整体经济的不确定性。贸易战, 关税, 制造业订单, 政府削减开支, 未来就业前景, 这些听着离我们很远的词, 其实已经在影响普通家庭的心理账户。很有意思的一点是, 如果你用供款比例粗略算一下, 现在很多家庭的"每月还贷压力", 和2021年左右相比, 其实并没有夸张地恶化, 但那会儿的成交量几乎是现在的1.5 倍, 市场氛围完全不同：利率低, 就业稳, 大家对前景总体乐观, 普遍相信"房价还会涨"。而今天, 气氛反过来：买家更在意工作稳不稳, 更担心经济会不会再下一台阶, 面对未来的不确定, 很多本来有刚性需求的家庭, 宁愿先退半步, "再等等, 看清楚再说"。

第三就是买家的心理转向。2021年时房价一年涨30%, 早就脱离所谓"基本面", 驱动因素更多是情绪, 怕买不起, 怕错过, 怕落后, 典型的FOMO。今天情绪倒过来, 很多买家的心态是："再等等吧, 也许半年后更便宜。"市场越冷, 买家越犹豫, 成交越少, 卖家为了成交不得不再降一点价, 于是形成一个温和但持续的向下循环。当然, 不是所有人都这样。有些家庭确实因为孩子学区, 家庭结构变化, 从市中心搬到更大空间等现实因素, 必须在时间窗口内完成换房; 也有投资者着眼10–20年, 不太纠结短期波动。但从整体来看, 观望情绪比几年前浓烈得多, 这也是为什么现在的成交量, 在过去20年里都属于偏底部的区间。

从更细的结构看, 多伦多及周边地区的独立屋, 镇屋等低层房, 最近成交量比去年同期又低了大约9%。要知道, 2022, 2023 年本来就是过去25年里交易最清淡的两年, 去年下半年曾有一轮"小反弹", 不少人以为2025会迎来一波复苏, 那时候成交同比一度拉高40%多。结果今年经济预期转差, 贸易摩擦加剧, 信心又被打回原形, 现在多伦多的月成交量不到3000套, 除了 2022, 2023 和 2008 金融危机那段时间以外, 基本已经接近过去20年的底部水平。

供应端同样在发生变化。新挂牌的独立屋数量比去年同期多了约11%, 活跃房源（active listing）多了约21%。库存月数从去年的3个月左右, 升到现在大约4.5 个月。需求走弱, 库存增加, 合在一起, 你就看到低层房均价同比跌约7%, 目前平均在130万附近, 而高峰时接近170万, 这个回调幅度, 对很多房东来说已经是实打实的数字, 而不是新闻里的百分比。

公寓市场的逻辑有点相似, 又有细节上的不同。公寓成交量大概同比少了10%, 但新挂牌反而少了5%, 说明不少持有公寓的房东, 要么干脆先不卖, 要么还在观察形势。整体在市房源略增, 大约多2%, 库存大约在6个月上下, 比去年宽松不少, 所以平均价大约下调了5%。只不过从我和同行这些月的真实成交体感来看, 很多具体楼盘, 具体单位的实际掉价, 恐怕不止5%。

如果暂时放下数字, 只看我们每天在前线看到的场景, 其实你会发现市场并没有"冻结"。看房的人还是存在的, 最近首购族反而在慢慢活跃：有人先来问问题, 有人大概了解预算, 有多少首付, 每月能承受多少供款, 为明年春季做准备。对于那些预算有限, 又希望尽量贴近市区生活圈的年轻家庭来说, 60–80万区间的两房公寓更有吸引力：面积接近小平房, 空间够一家三口, 价格勉强能扛得住。

另一方面, 大家对"性价比"的要求明显提高了。以前很多人只看总价, 现在会很细地把管理费算进去：过去六毛/平方尺的管理费很常见, 现在很多带电梯, 带设施的大楼, 已经冲到 1块/平方尺甚至更高。有些新建的 purpose-built rental（专门做出租的大型公寓）, 租金开价比普通公寓贵一大截, 结果高位滞租。反而是一些小型, 低层的精品公寓楼, 因为管理费合理, 户型实用, 车位好用, 慢慢成为自住客的新宠。

在谈判桌上, 市场的冷冻感也非常明显。前几个月, 卖家普遍还在赌一把, 挂牌价参照七八个月前的成交水准, 宁可不卖也不降; 买家则觉得"还会跌", 干脆不出手。最近两个月, 很多卖家开始认清现实：知道高位回不去了, 愿意按比一年前低7–8%的价格挂牌, 目的就是尽快完成换房, 搬家, 资产重组, 想把这件事了结掉。但是买家的心态也同样转变。既然轮到我有议价权, 那就要压到底。常见的情况, 就是卖家已经算是合理价挂100万, 买家还想以90万试试水。这类心理, 我其实完全理解。过去15年基本是卖方市场, 买家总是被追着跑, 被迫抢 offer; 终于出现一点买方市场的影子, 不趁机多谈一点回来, 总觉得对不起自己。但这也意味着, 现阶段买卖双方的心理预期其实还没完全对齐, 市场还在用时间去寻找新的平衡点。

接下来很多人会问：那到底什么时候会"见底"？会不会某一天又像2021年那样, 短短半年风向瞬间翻转？老实说, 这一轮和2021年完全不是一回事。那时候是"超低利率 + 疫后报复性情绪", 政策宽松, 就业稳, 大家都在讲"钱太多, 房太少"。而现在, 如果未来利率真的再明显大幅下调, 很可能并不是好事, 而是说明经济确实出了问题, 失业率明显走高。那种情况下, 即便利率变低了, 敢大手大脚买房的人反而会更少。

目前的加拿大央行, 更像是站在一个比较尴尬的"中间位置"：政策利率已经从峰值降了一些, 但距离真正"给经济打强心针"的宽松区间, 还有一点距离。央行公开的预测是, 明年经济增长大概在1%左右, 也就是所谓"软着陆"版本, 谈不上好, 也不是灾难。央行在正式报告里几乎不会主动写"衰退", 因为那本身就会加重悲观情绪; 所以只要他们还在写"正增长", 其实已经算是比较谨慎, 偏保守的版本。从通胀的构成看, 过去两年 CPI 里面最"拉后腿"的两块, 就是房贷利息和租金。随着贷款利率见顶回落, 新签租约价格趋于平稳, 未来一段时间这两项对整体通胀的推升作用会慢慢减弱, 甚至转为温和的通缩力量。简单讲, 就是在不引爆通胀的前提下, 为央行未来再小幅降息预留了一点空间。

回到我们身边：如果你是准备卖房的房东, 而且有明确的时间表（比如要搬城市, 要换更适合家人的户型）, 现在要做的真不是幻想"再拖一拖就回到高点", 而是找一个愿意讲真话, 也真正懂数据的经纪, 把最近真实成交价看清楚, 定一个符合市场预期的价格, 把房子好好包装出来, 你依然可以顺利成交, 只是要接受比六个月前少几十万的现实。如果你是准备买房的朋友, 工作和收入相对稳定, 也打算长期持有（至少7–10年）, 那现在这波市场, 反而给了你过去十几年少见的三件事：可选择的房源更多, 看房和思考的时间更充裕, 谈价空间更大。你既不需要, 也不可能精准抄在"绝对最低点", 你真正需要的是在自己承受范围内, 找到一套适合家庭生活的房子, 同时留好现金缓冲, 把未来几年利率, 收入变化, 不确定性都算进去。如果你既不急卖, 也不急买, 那这段时间就当成认真观察期。多看真实成交价, 而不是只看挂牌价; 多了解联邦, 省级, 市政各种政策的细节; 等你真正需要下决定的时候, 你会比大多数人更冷静, 更有底。

整体来看, 现在的多伦多楼市, 既不是"崩盘故事", 也不是"V 型反弹传奇"。更像是一场长期的拉锯战：宏观政策一点点微调, 人口增速慢慢回到更合理的水平, 家庭资产负债表逐步"去杠杆", 买卖双方的心理预期在缓慢重新校准。作为在一线的地产经纪, 我能做的就是帮你把这条复杂的线理清楚, 然后结合你自己的家庭状况, 资产配置和时间规划, 一起判断：你现在该做的, 是按兵不动, 还是稳稳地迈出那一步。