房地产进入精算时代

房地产进入精算时代

最近我和一位年轻的房东聊天，他对多伦多的房地产市场依然充满信心。他说："买房的人大多数是高收入群体，就算经济差一点，对他们也没什么影响。"

听起来好像很有道理，对吧? 但现实真的是这样吗?

我们今天不谈人口问题，就聊一个核心, 经济活动。一块地值不值钱，关键是周边有没有活跃的经济。你想想，如果一块地在南极，就算面积再大也没人要, 没人流、没就业、没商业，它就是不值钱。但如果这块地在多伦多市中心，地铁、高楼、商场、人流不断，它自然就值钱。土地的价格，本质上就是经济活动的价格。同样的逻辑放到那些房价跌跌不休的城市也一样成立。你看美国的底特律、中国东北的一些地方，房子不是建得不好，而是经济在衰退、企业撤离、人口流出，整个区域的活力在退潮。在这样的背景下，房地产怎么可能不跟着跌?

很多人觉得加拿大是移民国家，多伦多又是移民首选城市，所以总会有人来接盘。但你想过没有? 如果经济不好，工作机会少，新移民来了也得先活下去啊。没有收入，没有稳定工作，谁有能力来接盘? 没工作就没贷款，没贷款哪来买家? 同样，也有很多人一直觉得房地产稳赚，买了放着就涨，租出去还能稳收租金。但别忘了，那是你赶上了一个难得的黄金时代：利率极低、房价连涨十几年、租金也水涨船高。在那个环境下，几乎怎么操作都能赚钱。可那个时代已经过去了。

你现在花60万买套房，每月租2000块，看似也有4%的回报率。但你真的算过账吗?地税多少?请中介管理租客要花多少钱?房子维修、空置、保险、所得税呢?这些成本加起来，能吃掉你多少租金? 最关键的, 如果你贷款了，现在利息不是 2% 了，而是 5%、6%，甚至更高。一年光利息就可能交掉十几万。而房价在跌，租金也涨不上来，你还觉得自己在赚钱吗?

过去很多华人靠建房、翻建、出租赚到不少钱，确实厉害。但那是利息年年降、房价年年涨的时代。现在利息翻了一倍，房价横盘甚至下跌，租金也不稳定, 你还用过去的思路去操作，只会越做越吃力。这不是比胆量的时候，是比谁算得清账。

新移民、年轻房东尤其容易陷入一个误区，总觉得房子是资产，是升值工具，是"只涨不跌"的财富通道。可他们没意识到, 那台"自动扶梯"已经停了，甚至开始往下走了。最危险的是那些贷款多、杠杆高、房子又不好租的人，一旦现金流断裂，很容易从"资产拥有者"变成"负债累累的房东"。你看看现在的市场，温哥华、多伦多，到处都是房子挂了几个月卖不掉的情况。不是房子不好，而是市场真的冷了。而且别忘了，还有更大的背景：乌克兰战争、中东冲突，美国开始收紧政策、加关税、控移民，银行变得更保守，贷款更难批了。全球经济一片紧张，大家都在勒紧裤腰带。如果你现在不主动减杠杆，等被动那天来了，只会更难受。

有些人说自己做了十几年房地产，是老江湖了。可你得明白，这套游戏不是你玩得久就稳赢的。时代变了，规则也变了，现在不是拼经验，而是重新学会算账的时刻。这个时候，我只想说一句：醒醒吧。别再凭感觉做决定了。冷静下来，把每一笔账都算清楚。利息、地税、保险、维修、空置期、中介费……每一项都不容忽视。只有你真正搞明白了数字，才不会被"房地产"这个词给误导。

投资房地产，第一，不要赔钱；第二，记住第一条；第三，还是记住第一条。过去大家挂在嘴边的是 location，location，location。现在我觉得应该加上一句：calculation，calculation，calculation。这个时代，不是没有机会，但机会不再轻易送上门。真正能穿越周期、稳定赚钱的，是那些能看清趋势、肯做功课、精打细算的人。