市场持续探底：如何在波动中把握购房时机

市场持续探底：如何在波动中把握购房时机

央行9月份再次宣布降息，利率再次进入下行通道，而可选择的房源也增加很多，但是很多首次买家还是更愿意再等等。安省大约只有约20%的买家想在12个月内出手，接近80%把时间表放在1–2年后。他们想法是最好先看到价格触底反弹后再入市，避免买完几个月内价格变得更便宜而产生心理落差。于是你会看到市场非常缓慢，不少人虽然已经拿到贷款预批，但是就是不急着出售，从而导致市场的成交量一直偏低。买家的分布也产生了很大变化， 35 岁以上的首次买家越来越多，很多人在租金较低的单位里住了近十年，租金远低于市场价，如今价格和利率都从高点回落，家庭的人口增长也到了要开始迫切考虑擁有自己房子的时间点。这些潜在买家处在一个对买方更友好的房产市场：选择多、有谈判价格的空间。但“选择多”不等于“随便买”，他们更愿意等到合适的地段、优秀的户型、较新的楼龄、良好的学区才出手。预算方面，约73%的首次买家考虑50到75万，超过一半想买独立屋、21%在看公寓、14%找镇屋或半独立；在多伦多市内，这个预算更现实的选项还是公寓，独立屋要把搜索圈拉到GTA周边；同时约54%计划做到20%以上的首付，这样可以减少目前比较高的利率导致的高月供而可以更容易长期持有。


CMHC最新报告把这波多伦多公寓市场的下调与90 年代初相比，目前的销售情况算是相当凄凉，例如8月新盘公寓成交只有118套，比10年均值低90%，在建项目的未售库存创9年新高，开工也显著降温；若把2022年初的价格指数定为100，今年二季度大约回到74.4，而1989年起14个季度后为69.9。听上去是很差的，但这次与90年代有三点关键差异：第一，经济结构更稳、就业总体韧性更强，CMHC的基线只是温和衰退；第二，信贷更审慎，压力测试针对借款人的抗压更强、违约较少，开发商开工前的预售门槛从当年的50%提到了约70%；第三，结构性住房短缺仍然存在，这与80年代末更多由投机驱动的上涨不同。也正因为新开工减少、需求并未消失，CMHC 预期公寓价格有望在几个季度后重新进入上行通道，比90年代那轮回升提早了大约四年。换句话说，现在的房市过冷，未必会进入更深的低谷，反而可能在为下一轮供需再平衡“蓄水”。但这也带来另一层担忧：如果开发行业在低迷期流失产能与经验，等需求回来时可能出现供应瓶颈，价格弹性会更小。


把这些拼在一起，对首次买家更有用的不是去“抄底”，而是抓住三件可量化、能落地的信号：其一，你目标子市场的成交量从低位开始回升并具有持续性；其二，同类房源的议价幅度从5–7%收窄到1–3%；其三，你担心的一些不确定因素逐渐开始更确定，比如学校扩容、社区配套升级，或公共交通进入可运营阶段。一旦这三点同时出现，意味着价格的下探空间在变小、居住价值的确定性在变大，出手会更踏实。资金策略上，预批在手的同时，把必须要素写清楚，比如，通勤上限、管理费上限、楼龄区间、靠近学区或公园，把优先考虑项目做个清单比如，景观、面积、楼层、装修、车位和地铁距离）。用两三个板块做并行跟踪，每周查询一次真实成交与议价区间，当出现一套80%满足需求的房屋、用20%通过谈判弥补房子价格，就不必被“再等等”的情绪牵着走。


交通利好可以当作加分项，但不要变成唯一驱动。我会把 Eglinton Crosstown 放在“智能筛选清单”里：它正在做 30 天的试运营测试，离开通更近了一步。对沿线自住或投资的买家来说，这不是短线题材，而是一个中期的价值锚，用来比较同价位房源的真实通勤节省、租客偏好与未来转手时的受众面。我在 Leslie/Eglinton 一带成交 10 Inn On the Park 的时候，几乎每位买家都会问 Sunnybrook Park 站的进度，他们并不是要赌短期涨幅，而是用它校准生活质量和资产的可接受波动范围。把这件事看对了，你就能把“地铁红利”变成手里的议价筹码，而不是情绪来源。


如果要一句话总结当下：这是一个“价格还有波动、但确定性在慢慢回归”的市场。与其执着于最低点，不如用可以验证的信号推动决策。当你的财务确定性（预批、首付、现金流）和生活确定性（通勤、配套、学区）对齐，再叠加一两项像 Crosstown 这样的落地事件，你的上车时机，往往已经到了。