市场失速，投资者焦虑，多伦多公寓何时回暖？

市场失速，投资者焦虑，多伦多公寓何时回暖？

过去几年里，专为出租而建的住宅项目（Purpose-built Rental）建设速度不断加快，但公寓市场，尤其是新建和公寓楼花转让市场，正面临不小压力。按揭利率上涨、租金回落，让不少投资者开始感到吃力。

在多伦多，新公寓市场长期以来依赖投资者支撑。据官方数据显示，多达六至七成的楼花由投资者购买。这些人原本希望在交房前转售合同，或是等交房后再高价出售。但如今利率飙升，转售价格下跌，租金又覆盖不了每月持有成本，不少人只能止损退出。2024年，新公寓销量较2021年下滑超过64%，创下自1996年以来新低。而开工量也跌至2002年以来的最低点，显示市场热度大幅降温。

开发商方面，因银行通常要求至少60%的单位售出才给予贷款，许多项目干脆暂停推售，避免砸钱营销却失败收场。

一些原计划楼花转手套利的投资者如今进退两难：要卖卖不掉，要租租金又不够覆盖贷款。再加上许多人到了贷款续约期，利率早已不是当初的2%，而是接近甚至超过4%，每月财务压力迅速加剧。

更复杂的情况还包括有开发商接收无法完成交易的单位时，发现这些单位早已被原买家出租，结果只能带租出售。这类承接租客的情况让交房流程变得更加混乱，也反映出制度上的漏洞。

在融资层面，有部分银行被质疑使用整体评估（blanket appraisal）方法，不管市场价格是否下跌，依然按原购买价批出贷款。这种做法在一定程度上帮助开发商完成销售、避免违约潮扩大。

与此形成对比的是，多伦多的Purpose-built Rental市场却持续升温。这类项目通常用于长期出租，回报更稳定。一些大型开发商已经从传统楼花市场转向建设出租公寓，或者交房后直接卖给REIT（房地产投资信托基金），以减少财务风险。

中小投资者的处境则更加尴尬。比如“夫妻档”业主，一旦空置一两个月，可能就要亏上万元。相比之下，资金雄厚的开发商还能用租金优惠、送免租期等方式吸引租客，而小业主议价空间和抗压能力明显不足。如果持续空租，他们要么降价出租，要么只能考虑亏本卖出。

现在的市场逐渐回归理性，过去那种买了就赚的局面已不复存在。相较于高层公寓，未来更具发展潜力的，或许是townhouse、duplex等低密度、低层住宅，更符合家庭型买家的长期居住需求。

审批流程也成为一个重要问题。官方数据显示，在多伦多，从提交申请到一栋出租公寓建成，平均耗时高达100个月（8年半）。这种冗长周期大幅推高了持有和融资成本，也让不少项目迟迟无法启动。同时，开发费用、附加税和政府各类收费常占总成本的三成左右。在市场热的时候，这些成本可以“搭涨”；但现在市场趋冷，这种模式却成了负担，若不调整，将进一步抑制供应。

联邦政府虽提出“每年新增50万套住房”的目标，但历史上年完工量从未超过27万套。在当前经济疲弱、利率仍高的背景下，未来几年能否维持20万套都存疑。当前的交房潮主要是2020至2022年热潮中启动的项目所致。一旦这些库存被市场吸收完，加拿大又可能面临新一轮供应短缺。

不过，对于资金充足、打算长期持有的开发商来说，现在反而是低位布局的时机。一些地块和未完项目正以相对低价流通，若能入手持有两三年，等待市场恢复，可能迎来下一波机会。

至于利率，虽然市场普遍预期2025年央行将继续降息，但固定利率是否同步走低，还得看国际债市的走势。如果全球贸易关系紧张导致通胀反弹，利率也可能再度升温。选择浮动利率的购房者需特别留意利率变化对还款的影响。

过去几十年，加拿大楼市长期受政策支持，房价几乎年年上涨，让不少人误以为“房价不会跌”。但现实已经打破这种幻想，市场正逐步回归“买得起、住得出”的基本面。

短期内，未来1-2年，受高利率和库存消化周期影响，新建公寓市场仍将低迷，楼花成交不易恢复，租金涨幅有限。与之相对，Purpose-built出租项目将继续扩张，吸引开发商和机构资金。低层住宅（如townhouse）和好地段的二手房可能保持一定热度，区域差异会进一步拉大。

中长期若审批效率改善、开发费用下调，加上人口增长带动真实住房需求，多伦多的住房供应有望重新启动。但2027–2028年可能再次出现供应断层，届时房源紧张问题可能回归，具有长期资金能力的开发商将率先受益。此后几年，可能进入下一个温和上涨周期，但难以重回过去的疯涨时代。