多伦多楼市进入冷静期：价格回稳、信心待复，买方议价空间大

多伦多楼市进入冷静期：价格回稳、信心待复，买方议价空间大

多伦多房地产市场这几个月的变化可以说是微妙而复杂。央行的降息确实带来了一丝喘息的机会，但整体市场仍处于调整阶段。过去三十天，大多区约成交了 5,400 套房屋，而新挂牌数量却高达 18,000 多套，供需差距依然明显。虽然买家开始重新走进市场，但出手的对象多集中在地段优越、装修良好、价格合理的房源上，整体成交意愿依旧偏弱。

价格方面，自九月初触底以来，平均价与中位价已回升至八月的水平。独立屋成交约 2,700 套，新挂牌超过 8,000 套，整体仍呈现典型的买方市场。市场信心尚未真正恢复，许多买家依旧持观望态度，认为价格还有下行空间；投资客则因账算不过来而继续按兵不动。虽然价格略有回暖，但真正能卖出的，几乎都是地段好、装修佳、定价合理的优质房源。至于那些在价格、位置或学区上存在短板的房产，往往长期挂盘却无人问津。买家的谈判空间因此显著扩大，在议价上明显占据主动。

共管公寓的情况更为明显。过去一个月仅成交约 1,200 套，创下近年同期最低纪录。唯一的好消息是，新挂牌数量下降至 4,800 套，比过去两年同期要低，说明供应端开始收紧。现在能卖得动的，几乎都是地段佳、状态新的单位；而那些需要翻新或格局不理想的房子，基本都挂在市场上无人问津。简单来说，好房仍有人抢，但普通或需要动工的房子，只能靠降价吸引注意。

租赁市场方面，目前虽然库存略有上升，但租金依旧稳定。高利率让不少买家转向租房，加上留学生和新移民的持续需求，多伦多租赁市场依然维持在房东主导的状态，空置率不高，租金也未明显下滑。

如果再看期房市场，情况其实更为严峻。预售楼花几乎完全停摆，开发商手上积压着大量未售出的单位。最新数据显示，开发商持有的未售库存创下历史新高，整个行业几乎冻结，只能优先消化现有存货。过去几年高价入市的买家，如今在交房阶段面临贷款困难，不少人因为无力完成交接，只能出售目前的自住房或投资房。这种现象正是房地产自然循环的体现：当融资成本高、投资意愿下降时，开发速度放缓，市场进入“去库存”阶段。未来一年半内，已经动工的项目会陆续交付，但新项目将大幅减少，市场势必进入沉淀期。

从更长周期来看，加拿大楼市自 2022 年 2 月触顶以来，已经调整了将近三年。参考美国 2008 年金融危机后的周期，当时市场用了五到六年才完全回稳。换句话说，现在的市场或许还没到底，但确实已经接近尾声。接下来几个月，冬季市场成交将进一步放缓，真正的转机可能要等到 2026 年春季，市场情绪与信心才有机会重建。

对卖家而言，现在最关键的是“抢先定价”。不要让别人先降价吸走买家，再逼得自己被动跟降。主动出击的人，往往能掌握市场节奏，设定新的价格基准。而对买家来说，这个阶段反而是最有利的时机。八个月以上的库存意味着选择丰富、议价空间大。只要是自住、打算长期持有的买家，现在正是可以认真出手的时刻。

总体来看，多伦多楼市正处在一个自然调整的尾声阶段。价格从九月低点回升，供应仍多于需求，市场信心尚在恢复。利率下降或能带来一定助力，但短期内不会让市场立刻反转。反而是在这种平稳、略显低迷的环境中，冷静观察、理性入市的人，往往能在下一轮回升中站在更好的位置。