多伦多楼市转向: 从楼花期房走向出租公寓的新周期

多伦多楼市转向: 从楼花期房走向出租公寓的新周期

目前我们看到的土地价格回落, 楼花市场降温, 投资客退场, 以及开发商纷纷把私人住宅项目转为出租公寓, 这些现象看起来好像互不相关, 实际上却是一条链上的连环反应. 要真正理解今天的市场格局, 不能只看表面, 要把过去十几年的土地收购方式, 开发商的建案策略, 银行的贷款规则, 以及终端买家, 这些关键环节连在一起看, 脉络才会清晰. 

先从土地说起. 过去十多年, 多伦多的开发用地经历了一段完整的上涨周期, 价格一路飙升, 之后又从高位快速回落. 巅峰时期, 市中心部分地块的可建面积能卖到每平方英尺三百加元；现在同一区域, 有些地块跌到一百加元左右, 相当于打了三折. 数字听起来抽象, 但其实逻辑很简单：开发商买地不是凭感觉, 而是"倒推"出来的, 未来卖楼可以卖多少钱, 能卖多少面积, 减去建筑成本, 税费和利润空间, 最后剩下什么, 就是土地的价格. 任何一个环节变动, 土地价格都会立刻跟着反应. 

这次调整的核心, 其实是整个商业模式出了问题. 多伦多的公寓, 长期依赖"先卖70%个单元, 再开工"的预售模式. 银行要看到七成以上的单位卖掉, 才愿意放贷款. 这听起来很稳健, 但对自住买家来说却很难接受, 很少有人愿意现在付几十万现金作为定金, 去买一套五六年后才交付的房子. 所以, 真正购买预售公寓的, 大多不是自住客, 而是投资客. 为了吸引投资者, 开发商自然而然会把单位越做越小, 总价压到最低, 让"入门门槛"看起来亲民. 久而久之, 市场就被迷你公寓填满, 面积小, 设计紧绷, 不是给家庭生活用的, 而是为出租和转售而生. 很多人怪开发商贪心, 但实际上, 从银行的风险控制, 项目融资方式, 到投资客的需求, 整个系统都在推动开发商这么做. 

土地市场的波动, 也跟楼花市场捆得很紧. 你可以想象, 一个开发商刚在市中心一个项目卖出80%, 隔天就会接到土地经纪的电话："恭喜大卖！附近有块地, 你要不要看看? "只要楼花市场热, 开发商就会持续抢地, 土地价格又被推得更高. 2016到2022基本就是这样循环推动：预售火爆, 开发商抢地, 地价上涨, 楼花价格上涨, 开发商再抢地. 直到利率狂升, 月供大涨, 自住客买不起, 投资客算不过账, 大家突然醒悟："为什么我要花比二手市场贵40–50%的单价去买五年后才交付的楼花? 于是"需求断崖式下降, 预售冷下来了, 土地价格自然也跌了下来. 

现在市场这么弱, 照理说没人会想卖地, 对吧? 但事实刚好相反, 大量土地是"被迫出售". 目前约半数以上的土地交易, 都是银行的权力出售 (power of sale). 简单说, 就是银行不相信业主撑得下去了, 于是介入, 希望尽快卖掉资产收回资金. 对买家来说, 这是谈判空间最大的时期；对市场来说, 这也反映上一轮高杠杆, 高地价模式的"后遗症", 现在正在被清理. 

真正更大的变化, 是土地用途本身的方向彻底转了弯. 过去买地, 大多是为了建condo. 现在90%以上买家, 都是为了建purpose-built rental, 也就是长期出租公寓. 以前租赁项目罕见, 现在反过来了. 能继续推condo的项目多半集中在Yorkville, Summerhill或央街极高端地段, 卖的是四五百万起跳的大单位, 那完全是另一套玩法. 

出租楼建设突然成为主流, 是因为银行更愿意为租赁模型买单, 租金真实, 空置可预测, 现金流比预售稳定得多. 但租赁项目其实不容易做, 只有实力非常雄厚的开发商才愿意, 也能够承担. 一旦担保压在某一栋楼上, 在项目完工, 租满, 稳定运营之前, 开发商几乎没办法再去同时开发第三第四个项目. 很多人看到新闻都会以为"开发商干脆把condo全部改成出租楼就好了", 但现实远没这么简单. 即使媒体上不断出现类似"某某项目转为rental"的消息, 真正能成功动工的其实非常有限. 因为rental项目需要开发商提供非常沉重的财务担保, 必须证明自己有足够实力撑完整栋楼的建设周期. 在这样的高门槛之下, 大概只有25%–30%的项目最终能顺利进入施工阶段, 其余大多数都会卡在融资或担保条件前面. 

这对普通家庭意味着什么? 其实影响非常大. 未来三到四年, 能顺利落成的新供应, 几乎都将来自purpose-built rental, 而不是传统condo. 对很多人来说, 这可能不是坏事. 一个租赁供应充足, 由大型机构长期持有并管理的城市, 租房不再是"不得已". 租一年, 不喜欢换区, 工作调动就换城市, 不需要被一笔巨额按揭和土地转让税绑住. 而省下来的几十万首付, 还可以用来投资, 创业, 支持家人或增加现金流. 当然, 这也代表未来几年真正"适合自住"的condo会更少, 门槛更高. 继续做condo的开发商, 要么选择先建后卖, 要么做小型, 高品质, 家庭导向的项目. 过去那种为了投资客设计的迷你户型, 将会慢慢退出市场. 

整体来看, 多伦多当前的趋势非常清晰：

  • 土地价格从2022年春季高点大幅回落, 部分区域跌幅超过五成；
  • 楼花模式在高利率和高差价面前走不下去, 市场进入深度调整；
  • 开发与融资的方向转为purpose-built rental, 租赁吸纳能力依旧强劲；
  • 真正能把出租楼盖出来的, 是少数资金雄厚, 准备长期持有的玩家, 使未来供应更稳, 更健康；
  • 对家庭而言, "先租后买"将成为未来十年的常态, 而不是退而求其次. 

如果你正在关注多伦多楼市, 计划换房或投资, 可能真的需要换一个思维方式：别再只盯着"现在要不要买楼花", 而是回到你家庭未来五到十年的计划, 重新考虑居住与资金配置. 在这个从投资盘转向租赁, 再逐渐回到自住产品的周期里, 适合你的答案, 已经不再是上一轮大家习惯的那一套.