多伦多楼市开发商承压 Condo降温买家回归理性

多伦多楼市开发商承压 Condo降温买家回归理性

过去几年, 多伦多房地产市场经历了一场非常疯狂的牛市。很多人当时觉得房价只会一直涨, 尤其是疫情期间, 低利率, 大量资金流入, 再加上市场情绪高涨, 让不少买家和投资者产生一种"永远不会跌"的感觉。甚至一些豪华Condo项目, 曾经卖到每平方尺3000多元, 很多人依然照样抢购。

但如今, 市场已经进入完全不同的阶段。现在的多伦多楼市, 其实已经明显分化。虽然新闻会看到"成交量回升", "市场回暖"等标题, 但如果真正去看数据, 会发现整体市场依然偏慢。尤其是郊区, Condo市场, 以及需要大装修的物业, 买家普遍都很谨慎。很多人不是不买, 而是慢慢看, 慢慢挑, 因为市场库存增加后, 买家选择比前几年多很多。

不过, 并不是所有房子都难卖。现在一些地铁沿线, 成熟社区, 热门学区附近的房子, 特别是装修好, 可以直接入住的物业, 依然有竞争力。原因很简单：如今买家更加现实。人工贵, 装修贵, 贷款压力大, 很多人已经不想再买"需要大翻新"的房子。相比之下, 状态好的物业更容易吸引真正自住买家。

与此同时, Condo和预售市场的压力却越来越明显。很多疫情高位买入的预售Condo, 现在到了交楼阶段, 银行估价却低于当初买入价。一些投资者甚至面临无法Closing的问题。过去几年依赖不断上涨的Assignment市场, 现在也明显降温。部分开发商为了避免低价Assignment影响整栋楼估值, 甚至开始限制Assignment公开挂牌。

开发商本身的压力, 其实也越来越明显。最近大型开发商Westbank的新闻, 就成为整个加拿大房地产市场的缩影。过去几年, 很多开发商不断推出超高端, 超高价项目, 市场当时似乎永远有买家。但如今随着成交放缓, 融资成本上升, 市场需求下降, 一些大型开发项目开始出现资金压力, 甚至进入Receiverhip（接管）阶段。

这背后反映的, 其实不只是房地产本身, 而是整体经济正在放缓。例如北美大型家电公司Whirlpool最近就表示, 消费者现在更倾向"维修旧电器", 而不是购买新家电, 公司销售额明显下跌。因为当房地产成交, 新屋建设, 装修活动减少时, 整个消费链条都会受到影响。

加拿大就业市场也开始出现一些压力。失业率正在慢慢上升, 而更值得注意的是, 很多失业人士需要更长时间才能重新找到工作。换句话说, 现在的问题不一定是"大规模裁员", 而是如果失去工作, 重新找到同等收入职位变得更困难。

这也是为什么最近Mortgage Delinquency（房贷拖欠）以及法院强制出售（Court Ordered Sale）开始增加。尤其是一些高杠杆投资者, 私人贷款, 二贷市场, 压力会比传统银行贷款更明显。

不过, 目前的市场和2021, 2022年的情况其实完全不同。当年房价疯狂上涨, 是因为超低利率, 政府大量刺激经济, 市场需求过热。如今则更像是一个"需求放缓"的市场。人口增长减慢, 消费者变谨慎, 贷款成本高, 市场库存增加, 这些都让买家更有谈判能力。

但从长期角度来说, 多伦多房地产并不等于"崩盘"。事实上, 现在很多开发商已经减少新项目, 新Condo销售也处于多年低位。未来几年, 当供应减少后, 市场很可能重新进入供不应求阶段。所以, 现在市场更像是"挤泡沫"和重新调整价格, 而不是永久下跌。

对于买家来说, 现在最大的优势是：终于有时间慢慢选择, 不需要像疫情时期那样疯狂抢房。对于卖家来说, 现在最关键的已经不是"等市场涨回来", 而是如何合理定价, 提升房屋状态, 提高整体吸引力。因为在如今的市场里, 真正能快速成交的, 通常都是那些位置成熟, 状态好, 价格合理的物业。