多伦多公寓正在下跌但真正的风险在三年之后

多伦多公寓正在下跌但真正的风险在三年之后

这两年, 不少买家都在问我同一个问题, 多伦多的公寓现在可以入市吗? 我的回答始终一致：短期压力依然存在, 但真正值得担心的不是现在, 而是三年之后。

最近一份回顾1981年以来大多伦多公寓市场的报告, 充分展现了我的担忧。2025年, 新建公寓的销售量仅有1,599套, 比前一年再降60%, 创下自1991年以来的最低纪录。更令人吃惊的是, 与2021年相比, 新公寓销量已累计下跌95%。换句话说, 过去三年, 开发商几乎卖不动新房。

销售一旦停滞, 开发商的反应也非常直接, 停工缓建。2025年, 共有28个新公寓项目被取消, 数量是前一年的两倍, 也打破了2018年的历史纪录。虽然其中8个项目改为纯租赁公寓, 但整体开工量仍呈断崖式下跌。过去三年, 新公寓开工量已减少88%, 目前在建库存也处于十年来的最低水平。

在我看来, 这正是本轮调整最危险的地方。房地产市场向来具有"滞后反应"的特性。今天不盖房, 三年后必缺房。到2030年, 几乎可以确定不会有新公寓完工。唯一的不确定性是, 供应短缺会持续到2030年代的哪个阶段。如果未来租赁项目无法填补这一缺口, 住房可负担性问题只会更加严峻。

开发商目前的操作也证明了这一点。2025年, 整个市场仅推出10个新公寓项目, 共计1,425套单位, 而实际销售率只有22%。相比之下, 2022年的预售比例高达81%。投资者几乎全部离场, 因为市场存在高度不确定性, 建造成本太高, 租金回报被压缩, 项目根本算不过账。没有投资者, 预售就难以开展；没有预售, 开发商便无法开工。这也正是我说"供应断层已成既定事实, 而非假设"的原因。

当然, 很多人会说：现在市场库存不是还很多吗? 这话没错, 但必须看清原因。过去两年, 恰逢建设高峰期开工的项目集中交付。2025年共完工29,291套公寓, 几乎追平历史最高纪录。这正是目前大家感觉选择多, 价格有压力的原因, 但这也将是最后一波库存释放。

预测显示, 从2026年开始, 年完工量将再下降25%, 2027年还会继续下滑。也就是说, 当前看到的库存并非持久现象, 而只是阶段性存在。

再看价格。新公寓均价比2022年下跌18%, 目前约每平方英尺1,123加元, 但仍比二手公寓（约856加元/平方英尺）高出不少。这一价差说明：开发成本已被锁定, 未来的新房只会更贵, 而非更便宜。

另外就是许多买家容易忽略的房市细节：卖家的反应速度通常快于买家。市场下跌时, 价格往往是缓慢调整的, 卖家逐步让步；可一旦市场回暖, 卖家往往会迅速收紧供应, 惜售情绪很快浮现, 价格则会呈现跳跃式上涨, 而非缓慢爬升。

这也解释了为什么在许多周期中, 真正留给买家的机会窗口其实非常短暂。等到大多数人都确认"市场已经好转"时, 往往已错过性价比最高的阶段。

因此从时间节奏判断, 我个人认为, 2026至2027年很可能是买家最后一段相对从容的窗口期。再往后, 当供应明显减少, 需求集中释放时, 市场的焦点恐怕就不再是"买不买得起", 而是"还有没有可买"。

这也是我一直提醒客户的原因, 当前的下跌, 其实是未来紧缺的前奏。真正的拐点, 往往不出现于情绪最高涨时, 而出现在大多数人仍在犹豫的时刻。