多伦多公寓市场进入深度调整期：从“供应不足”走向“供过于求”的时代转折

多伦多公寓市场进入深度调整期：从“供应不足”走向“供过于求”的时代转折

过去十多年, 提起"在多伦多或温哥华买公寓算不算好投资", 大多数人都会毫不犹豫地认同。那时的共管公寓市场风光无限：价格一路上涨, 投资者轻松获利, 楼花项目常常抢购一空。但如今, 市场已全然不同, 出现的不是小裂缝, 而是无法预测深度的峡谷。交易量, 价格, 投资者情绪, 甚至开发商的信心, 都在同步走弱。

要理解当前为何调整如此剧烈, 不妨回顾高峰来临前的那几年。过去二十年间, 大多伦多地区公寓均价从20万加元涨到超过80万, 这样的涨幅本身已带有泡沫色彩。随着利率急速上升, 借贷成本大幅增加, 买家的承接力几乎被瞬间抽空。2022年至2025年, 多伦多公寓均价同比最高点下降近17%, 温哥华也跌去约10%。这意味着许多人在高点入市, 如今市值已低于买入价数十万, 再加上高利率下的还款压力, 对他们而言无疑是沉重负担。

更令人难以想象的是, 大多伦多地区目前有约2.3万套公寓处于空置或即将空置状态。在一个被称为"住房危机"的城市, 为何会出现这种现象？原因并不复杂：房价虽跌, 但对许多人来说依然难以负担；不少楼花未能售出, 导致开发商无法获得融资继续施工；而已经建成的单位, 又多为投资者设计的小户型, 并不适合家庭居住, 难以匹配真正的自住需求。

受伤最深的往往不是短线炒家, 而是那些将公寓视为"人生第一步"的年轻专业人士, 中产家庭。他们辛苦攒下的首付, 本想借助房产迈向更好的生活, 却因估价不足, 贷款受阻, 开发商拒绝转让等原因, 被迫接下整套房。在一些案例中, 买家甚至因无法完成交割而被开发商起诉, 索赔金额动辄数十万乃至上百万加元。

另一方面, 一些原本计划"交房前转手赚差价"的投资者, 也在利率上升后陷入困境：找不到接盘者, 仅付了10%定金却无法脱身, 最终不得不面对80万, 90万加元的全额贷款。这并非他们最初的财务规划, 他们也不是贪婪的投机客, 只不过被时代的浪潮推高, 又被迅速吞没。

当前大多伦多公寓市场有一个关键却常被忽视的现实：库存月数已飙升至9.5，创下十年新高。这意味着即使完全没有新挂牌房源，也需要近十个月才能消化掉现有库存。更让很多卖家发愁的是，供应压力远未结束。预计2026年仍将有约2万套新公寓单元陆续交付交接，这将为市场持续注入新增供应。在高利率抑制需求的环境下，如此庞大的库存水平，将对价格形成持续而沉重的下行压力。

目前，公寓均价已从峰值回落约18%，至66.2万加元左右。然而，价格调整尚未到位：当前价位仍比2020年11月的水平高出约10%。综合高库存、高利率、待交付的供应洪峰这三重因素判断，我认为到2026年，公寓价格仍有5%至10% 的进一步回调空间。这场调整的本质，是市场在消化此前过度膨胀的预期与估值，并为未来的供需寻找新的平衡点。

租赁市场也在快速转变。大多伦多地区租赁库存月数已升至2.5, 相当于每挂牌两套房仅有一套租出。平均租金比去年下降10%, 那些手握多套投资房, 指望"以租养贷"的业主, 现在连出租都变得困难。这部分库存迟早会回流到二手房市场, 给未来房价带来进一步压力。

从我长期与多伦多客户, 开发商及投资者的交流来看, 当前市场的核心问题已不是价格下跌, 而是整个市场正在"冻结", 买家不敢买, 开发商不敢建, 投资者不敢持有。类似情况在八九十年代也曾出现, 市场一度停滞多年, 直到经济复苏, 利率下降, 房价才迎来更强劲的反弹。

如果未来三到五年新开工量持续萎缩, 而人口仍在增长, 那么一旦利率回落, 需求反弹, 房价可能会迎来新一轮, 比现在更难承受的上涨。因此, 当下的调整既是风险, 也是重新审视市场结构的机会。尤其对中产家庭而言, 他们需要的不是一堆350平方英尺的单身公寓, 也不是50层楼高的小户型, 而是真正适合家庭生活的住房。

如今, 大多伦多和大温地区正在经历一场市场重置, 而非短暂波动。对于买家与投资者来说, 未来一年必须更清晰自己的策略：

  • 要不要此时入场？
  • 该买二手房还是继续观望？
  • 如何评估风险？
  • 怎样才能不被短期市场吓退, 又能在低谷期从容布局？


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