加拿大楼市慢冷进行时 - 高库存低成交,回暖仍需耐心

加拿大楼市慢冷进行时 - 高库存低成交,回暖仍需耐心

9月大多区的楼市的数据偶尔能看到销量回升的标题，但真正决定话语权的还是库存。库存还在高位徘徊，价格更像是缓慢的泄气。没有惊天动地的大跳水，却是一点一点往下跌。把时间拉长，从2022年2月（加拿大央行正式加息前一个月）的峰值算起，GTA的MLS基准价格大致回落了25%—26%。别看降幅已经不小，对很多首置家庭来说，可负担性仍是一个大问题。尤其是首付，因为过去十多年资产价格涨得太快，税后工资根本追不上。


更目前的现实是季节性的。从每年10月分至次年1月份很少出现趋势性反转，市场通常要等到2月中下旬才真正回暖。所以未来三四个月，大概率维持现在这幅面貌：低成交和高库存导致价格偏软。如果你必须在冬季成交，就按当前形式来制定策略，不要把希望全压在利率决议或政策消息上。另外开发商层面仍在降温：融资成本高，预售去库存缓慢，新开工意愿显著下降。目前新房建造的体量，其实是过去预售楼花的收尾。等这些项目交付得差不多而新开工又无法跟上，两三年后新房交接会明显回落。短期它抵消不了高库存的压力，但中期可能在一些细化板块重新制造紧张和平衡。


另外当前多伦多的房市，从BMO最近的一个和美国次贷的对比图显得很有参考价值。BMO把三个周期叠加对比：1989-1990年代的安省，2007-2008年的美国，以及当下的加拿大。美国从2007峰值到底部大约5年，最大跌幅约27%，到2015才回到峰值，整整10年；安省上世纪那轮更厉害，从1989见顶到1996见底约7年，最大名义跌幅约19%（不同口径有20%—40%的差异），直到2000年才回到峰值，差不多11年。以他们作为参考，如果加拿大延续相似路径，回到2022年2月的平均价，可能是2032-2033年的事。当然，路径不会是直线，中间会有反弹和波动。


短期房市方向其实不难判断，看库存就行。一个直接的指标是月度库存比（MOI），简单理解就是在售量/当月成交量。9月MOI约5.25，也意味着在一个月内房子卖出的概率只有大概20%，而火热的时候只有2个月库存，成交概率接近50%。在这种库存水平下，未来30—90天价格仍面临下行压力。中期看利率，这需要通常12-18个月政策传导真正落地。更长远的三年以上，就看宏观就业经济景气度以及地缘风险等。现在安省失业率在7.2%左右，多伦多接近9%，经济暂未进入硬衰退，但隐忧仍在。至于政策层面，目标往往看似不错，但是从现实落地，还得经历审批，融资，成本和需求以及实施这几道门槛。政府的赤字与债务，利率路径和全球资金成本，也同时影响开发商的开工意愿和普通家庭的负担能力。简化一句：短期是去库存，稳现金流，中期看利率与信贷实质变化，长期看经济与供给结构。


回到显示。如果您是卖家，别只盯挂牌价，一定把同小区同户型的在售与已售摆在一起横向比较，冬天客流更少，整备，修补，专业拍摄这些都能拉开房屋销售差距。如果您考虑换房，先卖后买要把中间的过渡期考虑清楚；先买后卖必须核算融资与月供压力，避免被时间压力卡死。买家的核心是总成本：利息，地税，管理费，装修，维护都要算进去，别只看月供；挑房更看自住价值，学区，通勤，物业质量与长期维护成本，比只考虑短期涨幅要靠谱得多。至于抄底，真不建议把主要精力放在踩点上，因为底部更像区间而不是价格点。如果您是投资者，现金为王，按保守租金，空置率与维修成本去做压力测试，不要用未来升值替代眼下现金流；杠杆不要拉满，优先挑稳定租客。在预售房屋的集中交付期，二手转让机会变多，但也要更留意房屋质量与后续维保风险。


总之，卖方用质量与定价换速度，买方用耐心与测算换确定性，投资者用现金流与风险控制换回报率。市场终会回暖，但这一次，春天来的可能会慢一点。眼下把基本功做扎实，把节奏放慢半拍，反而更容易在下一轮真正的回升里站好位。