加拿大房市新动向：人口收缩、按揭利率飙升与房价调整
本周加拿大房地产和金融市场发生了不少大事。首先，加拿大固定利率按揭飙升，其次，加拿大人口历史上首次出现负增长，而央行对于房价的看法也引起广泛关注。过去十多年，尤其是在疫情期间，加拿大房地产市场的快速上涨，很大程度上得益于高移民增长。在疫情期间，加拿大每年人口增加约120万，但现在情况发生了变化, 人口出现负增长，连续两个季度呈现收缩态势，意味着更多人离开加拿大，出生人数少于死亡人数。
人口收缩对住房市场的影响十分明显。过去，新移民和临时居民，比如低技能工人和国际学生，是租赁市场需求的重要来源，推动租金大幅上涨。然而随着人口流出，空置率上升，房租开始下降。例如温哥华的空置率创下31年来新高，而BC和安大略的一些房市也正在经历类似趋势。加拿大政府计划将非永久居民占比从7%降到5%，这进一步导致人口增长放缓，对房屋需求和租金形成下行压力。
本周，加拿大央行的声明也很引人关注。他们明确表示，房价需要回落，以提升住房可负担性。这是央行少有的直言不讳, 坦承房价过高，需要下调来确保更多人能够负担得起。近年来，房价上涨远超收入增长，年轻一代购房压力大，租赁成本高，社会幸福感下降。央行认为，房价调整是改善可负担性的关键，即便对已拥有房产的人来说，这意味着资产价值下降，但整体市场健康才得以保障。
在按揭利率方面，五年期国债收益率在短短两天内上升了35个基点，自二月以来累计上涨约80个基点，创下2024年11月以来新高。这直接推动固定利率按揭快速上升，目前低于4%的固定利率已不多见，中低档固定利率约在4%左右。相比之下，浮动利率仍较低，通常为"最优利率减0.8%至1%"，固定与浮动利差约1%，仍具吸引力。然而，部分按揭经纪和房产中介倾向推荐浮动利率，并以央行会忽略通胀和战争风险为理由，但这种观点往往缺乏数据支撑，更多是个人主观判断。
国际局势也在影响市场。中东局势升级导致油价上升至每桶100美元，这对消费和生产成本形成双重压力，高能源成本推高通胀，同时抑制需求，进一步影响房地产和整体经济。央行表示会"观望"能源价格的短期波动，因为利率政策无法直接应对油价上涨。
总体来看，加拿大房地产市场正处于前所未有的调整期。人口负增长、移民调整、房价回落以及按揭利率上升，都在深刻影响市场走向。对于购房者来说，最重要的是评估自己的财务承受能力，而不是仅仅听信市场预测或经纪人的建议。若经济承受能力稳健，可以根据个人风险偏好选择固定或浮动利率；若承受能力有限，则不宜冒险追求稍低利率，以免增加财务压力。未来几个月，关注人口变化、央行政策、利率走势及国际局势，将是理解市场动向和做出理性按揭决策的关键。
