利率下降复苏有限,真实需求回归下的多伦多房市

利率下降复苏有限,真实需求回归下的多伦多房市

最近和一些准备入市, 考虑换房, 甚至打算长期租住的家庭交流时, 我发现大家除了关心利率, 也非常关注人口结构和移民政策的变化。过去几年, 加拿大因为人道和国际政治原因, 接收了大量临时居民。他们来自乌克兰, 阿富汗, 香港和苏丹, 很多是在危机中被迫逃离家园, 希望在加拿大找到一个安全的落脚点。他们中不少人真心希望能够在这里长期生活, 但永久居民配额正逐年收紧, 让很多人陷入身份上的不确定, 也因此难以真正安家。


我有一些香港朋友, 在这里读书, 工作, 交税, 融入社区, 生活看似安定, 但即便符合申请要求, 最终获得永久身份可能依然要等待多年。有些甚至被告知等待期可能长达十年。不是不愿意等, 而是不确定性让未来难以规划, 比如要不要买房, 孩子在哪长期上学, 家庭是否能扎根下来。


人口结构与房地产市场息息相关。如果有足够数量, 收入稳定的家庭能留在多伦多, 那么房市就会维持健康的基本面。但如果中坚收入群体减少, 市场很难出现真正意义上的回暖。最近虽然央行降息, 一些媒体又开始强调"压抑需求会被释放", 不少机构和经纪重复"pent-up demand（积压需求）"这个说法, 好像利率一降, 买家就会立刻冲进市场, 房价就要迅速反弹。但如果我们回到数据, 会看到即便把过去成交偏低的年份重新拉回平均水平, 那些"被压抑的需求"也远没有人们想象得那么大, 更不可能重现2021年那种异常的成交高峰。需求并不是独立存在的, 它取决于价格, 利率和收入的匹配程度。在利率仍高, 房价未明显下调, 收入增长有限的情况下, 很多家庭并不会因为降息0.25%就突然买得起房。


另一方面, AI对就业结构带来的调整也正在发生, 并影响购房决策。我最近一位从事软件开发的客户, 本来计划购入独立屋, 但公司因为内部门槛提升及AI效率整合, 预计明年将进行大裁员。他担心收入不确定, 最终将购房计划从独立屋调整到更可控预算的镇屋。这类真实案例正在变多, 也说明市场不是单一由利率驱动。


再回到移民。即便新移民数量庞大, 但他们是否能拿到身份, 所在行业是否稳定, 收入是否足以支撑购房, 这些决定了他们能否形成实际需求。尤其是临时居民, 尽管他们已经在这里租房, 工作, 生活, 但在身份不稳定的前提下, 贸然买房风险太高。因此, 近期的租赁市场, 比买卖市场更能直接体现人口结构的即时变化。


当前市场更像是"缓慢修复期", 而不是"即将爆发期"。买家和卖家都在观察：利率是否继续下降, 收入能否追上生活成本, 移民政策是否会重新走向稳定。对买家来说, 重点不是"怕错过", 而是清楚自己可承受范围和生活规划。对卖家来说, 市场从情绪回到理性, 策略, 定价, 宣传和展示能力变得比以前更重要。