从2026年7月数据看: 多伦多楼市逐渐进入筑底过程

从2026年7月数据看: 多伦多楼市逐渐进入筑底过程

2026年7月的多伦多房地产市场, 似乎正在逐渐恢复一些信心。一方面, 经过季节调整后的成交量已经连续第五个月上升, 部分媒体认为楼市正在慢慢回暖；但如果把时间拉长来看, 目前的成交量其实仍然比过去10年同期平均水平低大约27%, 房价也继续承受下行压力。因此, 我认为现在真正值得讨论的, 并不是"多伦多楼市是否已经反弹", 而是经过过去几年的持续调整之后, 市场是否正在逐渐从下跌阶段转向一个相对漫长的筑底过程。

从7月份的数据来看, 现在还很难说市场已经真正转向。MLS综合基准房价从6月份大约94万下降到7月份约93.4万, 一个月减少约六千, 跟2025年同期相比则低了接近五万。平均成交价的月度波动更明显, 从6月份约105万下降到7月份约103.9万, 中位成交价也从大约89万降到86万。平均价和中位价当然会受到当月成交房屋类型影响, 比如高价独立屋成交少一点, 平均价就可能明显下跌, 所以如果看趋势, 我通常会更重视综合指数。但不管用哪个指标, 目前给出的信号都差不多: 房价还在调整, 只是调整速度已经不像之前那么剧烈。

成交方面, 7月份GTA大约有5,995宗交易, 这个数字虽然不是过去十几年最差的7月, 但距离一个正常活跃的市场还是有明显距离。与此同时, 新挂牌大约有14,484套, 活跃房源则仍然维持在26,000套左右的高位, 所以仅仅因为成交量连续几个月有所回升, 就说多伦多地产已经转向, 我认为还是太早。之前的市场讨论里也提到, 多伦多从春季开始连续几个月出现同比成交改善, 确实一度让市场产生了"可能见底"的感觉, 但进入7月以后, 低层住宅和公寓成交再次走弱, 房价同比也仍然处于下降状态。

不过, 供应端确实开始出现一些值得留意的变化。7月份的月库存从6月份大约4.7个月下降到4.6个月, 说明市场库存相对于成交速度有轻微收缩。如果从纯数据上看, 这可以算是一点收紧, 但0.1个月的变化本身并不足以说明趋势已经逆转, 因为过去几年市场在整体下行过程中, 也多次出现过短暂的库存下降。真正有意义的是未来几个月能不能同时看到库存持续减少, 成交持续增加, 同时价格不再继续明显下跌。如果这三个条件能够一起出现, 而且持续一段时间, 那么才比较有把握说市场正在完成筑底。

现在买家的议价能力其实依然很强。7月份售出与叫价比大约是97%, 也就是说一套挂牌一百万的房子, 平均成交价大约是97万, 而6月份这个比例还在98%左右。换句话说, 虽然库存月份略微减少, 但买家并没有因此失去谈价空间, 反而平均成交价离挂牌价更远了一点。这其实很符合现在的市场感觉: 房源多, 买家不着急, 卖家之间需要互相竞争。跟2021年, 2022年初那种竞价, 无条件放弃验房的市场相比, 现在真正有购买能力的买家拥有的是时间, 可以多看几套, 可以加贷款条件, 可以做验房, 也可以对不合理的价格直接说不。

但市场另外一边也在发生变化。越来越多卖家发现, 如果按照自己心里的价格挂牌, 房子很可能卖不掉, 因此有些人选择撤盘, 有些人干脆转去出租。之前的市场讨论就提到, 多伦多的新挂牌数量曾经出现明显下降, 低层住宅和公寓的新挂牌同比都出现双位数减少, 总库存也开始从高点回落。 这就形成了现在很典型的一种状态: 买家觉得"再等等可能更便宜", 卖家则觉得"这个价格我不想卖, 那我也再等等", 结果就是成交量一直很低。但这种状态不可能永远维持, 因为过去几年GTA成交量已经长期处于20到25年来的低位, 一旦未来成交从极低水平稍微恢复, 同时库存继续减少, 供需关系就会明显改变。之前的分析就提出过一个很实际的例子, 如果库存减少约10%, 而成交量增加15%左右, 即使成交仍低于长期平均, 市场也可能已经接近平衡。

我认为接下来真正值得看的, 不是所谓的均价, 而是不同物业类型之间越来越明显的分化, 特别是土地房和公寓已经越来越不像同一个市场。低层住宅, 尤其是成熟社区里的独立房, 有一个公寓无法复制的特点, 就是土地供应有限。像多伦多, 万锦, 列治文山, 旺市和北约克很多成熟社区, 已经没有太多土地可以继续大量增加独立屋供应, 所以即使市场不好, 一套位置不错, Lot不错, 户型正常, 价格合理的独立屋, 通常还是能够找到买家, 只是需要更长时间。市场从业者也提到, 独立房虽然现在卖得慢, 但好房子最终还是能卖；反过来, 有些公寓就算价格一再调整, 也可能长时间无人问津。

公寓的问题就复杂很多。过去十几年多伦多新公寓市场很大程度上依赖投资者, 而投资者愿意买楼花, 是因为他们相信房价会上涨, 租金会上涨, 同时利率会维持在低位。但现在这三个条件都变了, 房价已经明显调整, 租金从高位回落, 按揭成本上升, 公寓管理费也在不断增加。如果一套公寓的贷款, 管理费, 地税和保险加起来明显高于租金, 投资者自然就不会像以前一样积极入场。所以即使未来土地房逐渐稳定, 公寓仍然可能继续承受压力, 尤其未来几年还有不少2020年至2022年卖出的预售项目陆续交楼, 这部分供应还没有完全被市场消化。

简单举个例子, 如果一个300套单位的项目, 在交楼时还有15%的单位没有卖掉, 也就是45套, 同时又有15%的预售买家因为估价, 贷款或者资金问题无法顺利完成交割, 又多出45套, 那么开发商就可能一下子需要处理90套单位, 也就是整栋楼的30%。之前的市场讨论就用过类似的15%未售加15%违约的例子, 来说明开发商最终可能被迫处理接近30%的项目库存。 真正麻烦的还不只是降价, 而是这么多单位到底需要多长时间才能卖掉。现在一套普通二手公寓即使定价合理, 也可能要几个月才能成交, 如果开发商一次需要处理几十套甚至上百套单位, 库存消化时间就会很长, 同时每个月还要承担融资成本。

所以现在市场上越来越常看到开发商折扣, 批量出售或者一次购买很多单位, 但买家要特别小心所谓"比原价便宜30%"这种说法。假设一个项目在2022年的预售价格是$1,200/平方尺, 现在开发商降到$900, 看起来好像便宜了25%, 但如果附近同类二手公寓现在本来就只卖$850到$900, 那这个所谓的折扣其实只是相对于过去虚高的楼花价格, 而不是相对于今天的市场价值。真正应该问的不是"Builder给我多少Discount", 而是同一地区, 同样面积, 同样品质的二手房现在到底成交多少钱。如果新房相对于二手房没有明显优势, 那很多所谓的优惠其实更多只是市场营销手段。

至于利率, 我觉得大家也需要慢慢改变过去那种"降息等于房价马上上涨"的思维。现在加拿大通胀压力已经明显缓和, 住房相关的通胀也逐渐下降, 所以央行短期大幅加息的压力并不明显；但另一方面, 如果经济没有快速恶化, 央行也未必需要急着大幅降息。之前的市场讨论也是类似判断, 加拿大利率短期可能维持相对稳定, 下一步更有可能是降息而不是加息, 但时间点并不确定。 这意味着下一轮房地产市场恢复, 很可能不能再靠疫情期间那种超低利率推动, 而更可能来自库存逐渐减少, 家庭收入增长, 买家慢慢适应新的按揭水平, 以及长期人口和土地供应这些基本因素。

加拿大和美国的住房市场在这一点上也很不一样。美国很多业主在疫情期间锁定了接近3%的30年固定按揭, 现在如果卖掉房子再买, 就可能要从3%左右的贷款跳到6%甚至更高, 因此很多人干脆不搬, 形成所谓的锁定利率。加拿大的按揭期限短很多, 大部分人在3到5年就需要续约, 所以疫情期间拿到超低利率的借款人, 现在已经陆续更新利率, 很多家庭的月供明显增加。之前的市场讨论中就提到, 部分加拿大业主续约后的付款可能增加约30%。 短期来说这当然带来压力, 但从市场周期的角度看, 加拿大也在更快完成利率重新定价, 而不是像美国那样大量家庭长期被锁在原来的低利率房贷里。

所以, 如果只看2026年7月的数据, 我不会说多伦多房市已经恢复, 但我也不会简单判断市场还会一直这样差下去。现在比较准确的说法是, 房价还在跌, 成交仍然偏低, 库存仍然很高, 但市场内部的供需关系已经开始慢慢变化。过去房地产调整通常不是一路跌到底, 而是先快速下跌, 然后缓慢下跌, 最后进入较长时间横盘, 真正的底部往往是半年以后回头看, 才发现原来价格已经很久没有继续明显下降了。

从目前的情况来看, 我认为GTA正在慢慢接近这个阶段, 只是不同物业类型进入筑底的时间不会一样。优质的土地住宅可能会先稳定, 普通房源仍然需要靠价格来竞争, 而公寓, 特别是投资型公寓和新楼花市场, 可能还需要更长时间来消化库存。对于真正准备长期自住的买家来说, 现在反而是过去十年少见的一个可以慢慢选房, 认真谈价格, 加入条件的市场；而对于投资者来说, 现在最重要的也不是猜市场什么时候反弹, 而是先算清楚今天这个价格到底值不值得买。